나이스옥션 법원경매 청주 2026타경23 [1] 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 48 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 소재 "금굴1구 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3,7): 3필 일단의 부정형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임. 기호(2,4,5,10): 4필 일단의 부정형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임. 기호(6): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 잡종지 상태임. 기호(8,9): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3,7): 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함. 기호(2,4,5,10): 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함. 기호(6): 기호(3,5) 토지를 통하여 출입 가능함. 기호(8,9): 본건이 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5,7~10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-13)(산업형), 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. 기호(6): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-06-13)(산업형), 가축사육제한구역(2024-07-05)(일부제한구역(700m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(농업보호구역)<농지법>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 치장석 및 타일 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 창호: 샷시창호 등 마감 임. 기호(12): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 치장석 및 타일 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 창호: 샷시창호 등 마감 임.

이용상태

기호(11,12): 숙박시설 이나, 현 영업중단된 상태임.

설비내역

기호(11,12): 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경23 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,456,248,600원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 48

토지면적: 3,506.00㎡ (약 1,060.5평)

건물면적: 2,031.54㎡ (약 614.7평)

건물 제시외면적: 205.98㎡ (약 62.3평)

1.3. 건물용도

용도: 숙박시설

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 금굴리 소재 "금굴1구 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 상업용 건부지, 잡종지, 도로 등으로 이용 중입니다. 대체로 평탄한 부정형의 토지 형태를 보입니다.

2.4. 도로상태

기호(1,3,7) 토지는 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하며, 기호(2,4,5,10) 토지는 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대부분의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 일부 토지는 추가적으로 농림지역, 농업보호구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전 기록과 근저당, 전세권 설정 기록이 확인됩니다. 본 경매의 말소기준권리(2021년 6월 1일자 남청주신용협동조합 근저당)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서, 본 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 1,920,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 이 :

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 최 :

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건은 숙박시설로 이용되어 왔으나, 현재 영업이 중단된 상태입니다.

4.2. 주변 환경

주변이 단독주택, 농경지, 임야 등과 혼재된 농촌 및 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 이는 상업 시설 밀집 지역과는 다른 환경이며, 숙박시설 운영 시 지역적 특성을 고려한 운영 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

본건 소재지인 보은군 보은읍 금굴리 주변은 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 및 편의시설보다는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 보은읍 소재지까지의 접근성을 통해 관련 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 확인 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 상태

현재 숙박시설 영업이 중단된 상태이므로, 재개장을 위해서는 시설 점검 및 보수, 관련 인허가 절차, 마케팅 전략 수립 등 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

일부 필지가 농림지역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 개발 또는 활용 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 지역적 특성

농촌 및 준농촌 지역에 위치하므로, 주요 고객층의 특성 및 접근성 등을 고려한 숙박시설 운영 방안 마련이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주지방법원 2026타경23 사건으로, 충청북도 보은군 보은읍에 위치한 숙박시설입니다. 감정가는 약 24.5억원이며, 등기부상 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 토지 면적은 약 1,060.5평, 건물 면적은 약 614.7평(제시외 포함 시 약 62.3평 추가)으로 상당한 규모를 자랑합니다.

다만, 현재 영업이 중단된 상태이고, 주변이 농경지 및 임야와 혼재된 지역적 특성을 가지고 있어, 향후 재개장 또는 용도 변경 시 신중한 사업 계획 수립이 요구됩니다. 인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 분석상 안전성

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 낙찰 후 권리 상 부담이 없습니다.

8.2. 규모와 감정가

상당한 규모의 토지와 건물을 비교적 합리적인 감정가로 취득할 기회입니다.

8.3. 재개장 및 활용 가능성

영업 중단 상태이나, 리모델링 및 적절한 마케팅을 통해 숙박시설로서의 기능을 회복하거나, 지역 특성에 맞는 다른 용도로의 전환 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(2,456,248,600원)를 기준으로 하되, 향후 예상되는 리모델링 비용, 재개장 소요 기간 및 비용, 지역 내 유사 시설의 임대료 및 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 인수 부담이 없고, 총 채권액(1,920,000,000원) 대비 감정가의 차이가 상당하므로, 입찰 희망가는 감정가 대비 일정 비율(예: 70~80%) 수준에서 시작하여 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 현황을 보며 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 사업성 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.