나이스옥션 법원경매 청주 2026타경24 [1] 충청북도 괴산군 연풍면 적석리 145-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2026.02.02

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1) : 목조 스레트지붕(현황 강판기와지붕) 단층 건물로 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 창호: 목재/플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 1) : 흙벽돌구조 스레트지붕(현황 강판기와지붕) 단층 건물로 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 창호: 목재 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 1) : 공히 주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 1) : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1)에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉥이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 1)의 공부상 스레트지붕이나 현황 강판기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물만 매각. 제시외 건물 포함. 지붕은 공부와 현황이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경24 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 14,738,800원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 괴산군 연풍면 적석리 145-1

용도: 단독주택

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 45.30㎡ (약 13.7평)

건물지분: 45.3㎡ (약 13.7평)

건물 제시외면적: 48.05㎡ (약 14.5평)

매각대상: 건물만 매각 (토지 미포함)

건축연도: 1947년 (건축물표제부 기준)

건축구조: 목조 스레트지붕 (현황 강판기와지붕)

1.3. 특이사항

건물만 매각 대상이며, 제시외 건물 ㉠ ~ ㉥도 매각에 포함됩니다. 공부상 지붕은 스레트이나 현황은 강판기와지붕으로 상이합니다.

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

본건은 충청북도 괴산군 연풍면 적석리 145-1번지에 소재하며, 주변은 농경지, 임야 및 소규모 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 접근성

주요 도로망 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 편의시설 및 관공서까지의 접근성은 차량 이용 시 이동 가능합니다.

2.3. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 7일 농협은행주식회사의 가압류 (8,000,709원)이며, 경매개시결정 (2026타경24)은 주식회사우리카드에 의해 2026년 1월 22일에 등기되었습니다.

등기부상 소유권보존은 김갑순, 소유권이전은 정철림으로 확인됩니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 정보는 제공되지 않아 상세 분석이 어렵습니다. 임차인이 존재하는 경우 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건은 토지 미포함 건물만 매각하는 특성으로 인해 일반적인 부동산 시세 분석에 제약이 있습니다.

주변 지역의 유사 단독주택 매매 사례를 바탕으로 추정 시, 본건의 감정가는 낮은 수준으로 평가되었습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 괴산군 연풍면 일대의 토지 거래 동향 및 건축물의 노후도, 용도, 부속 토지의 활용 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

4.2. 건물 가치

건축물표제부상 건축 연도가 1947년으로 매우 오래되었으며, 목조 스레트지붕(현황 강판기와지붕) 구조를 가지고 있습니다.

건물 면적(45.30㎡)과 제시외 면적(48.05㎡)을 합하면 총 93.35㎡ (약 28.2평)에 해당하며, 이는 일반적인 단독주택 규모에 비해 작은 편입니다.

제시외 건물 포함 매각되므로, 별도의 철거 또는 활용 계획에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 중심 상업지구와의 거리가 있어 접근성이 떨어질 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근 학교와의 거리는 차량 이동 시 통학이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통시설

인근에 버스 정류장이 있을 수 있으나, 대중교통망은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 미포함 매각

본건은 건물만 매각되므로, 토지 소유권이 없어 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 법적 제약 및 분쟁 가능성이 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 노후화 및 하자

1947년에 건축된 매우 오래된 건물로, 구조적 안정성, 단열, 설비 등의 노후화로 인한 수리 및 보수 비용이 다액 발생할 수 있습니다.

지붕 구조 상이(공부: 스레트, 현황: 강판기와) 등 공부와의 차이점도 하자 보수 필요성을 시사합니다.

6.3. 제시외 건물

소유자 미상의 제시외 건물(㉠ ~ ㉥)이 포함되어 매각되므로, 이들 건물에 대한 법적 소유 관계 확인 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상이며, 인수 보증금도 0원이므로 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군 연풍면의 토지 미포함 건물 단독 매각 물건입니다. 매우 오래된 건물이며, 토지 소유권이 없어 활용에 큰 제약이 따르는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 제시외 건물 포함 및 공부와의 지붕 구조 상이 등도 추가적인 고려 사항입니다. 감정가는 낮게 책정되어 있으나, 건물의 노후도와 법적 제약 사항을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

건물만 매각되더라도, 제시된 감정가는 현 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됩니다.

8.2. 건축적 가치 또는 활용 가능성 (제한적)

철거 후 토지를 다른 용도로 활용하거나, 매우 저렴하게 건물을 인수하여 리모델링 후 재활용하는 등 특정 목적을 가진 투자자에게는 고려해볼 만한 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 미포함 건물만 매각되며, 건물의 노후도, 제시외 건물 포함, 공부와의 차이 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 인근 유사 건물의 시세 및 거래 동향을 참고하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

제시된 감정가는 14,738,800원입니다.

토지 미포함, 건물의 노후도, 하자, 제시외 건물 처리 비용, 명도 비용 등을 고려했을 때, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 7,369,400원 ~ 10,315,160원 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 건물 상태, 법적 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.