나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50072 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송리 115-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 소재 "오송역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 단독 주택, 농경지, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

공히 대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1 : 대체로 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임. ■ 일련번호 3 : 대체로 사다리형의 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1 : 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 동측으로 노폭 약 3m 내외의 일련번호 3이 소재함. ■ 일련번호 3 : 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 3 : 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-02-23)(연락처: 농업정책과 043-201-2144)<농지법>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 1개동이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2는 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서, 외 벽 : 판넬 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 이동가능한 컨테이너 매각제외. 2026. 6. 18.자 채권자가 임차인미거주확인서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송리 115-29

1.2. 사건번호

청주지방법원 2026타경50072 (1)

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

241,429,000원

1.6. 면적

토지면적: 218.00㎡ (약 65.95평)

건물면적: 33.06㎡ (약 9.99평)

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

푸른새마을금고

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 소재 "오송역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 단독주택, 농경지, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반 차량 이용 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통임. 오송역이 인근에 있어 교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 상황

남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

농림지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 농업보호구역, 접도구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 2022년 11월 25일자 푸른새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리 중 말소되지 않은 권리는 없음. 건물 등기부상 2024년 11월 20일자 세종세무서장의 압류(갑2)가 말소기준권리이나, 경매 신청 채권자인 푸른새마을금고의 근저당권(을1, 2022.11.25.) 및 임의경매개시결정(갑15, 2026.01.21.)이 선순위이므로, 푸른새마을금고의 권리가 말소기준권리로 작용함.

3.2. 인수되는 권리

별도로 인수되는 유상 권리는 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황순진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-02

* 대항력: 있음

임차인은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 금전적 인수 부담은 없는 것으로 보임. 다만, 2026년 6월 18일자 채권자(푸른새마을금고)가 임차인 미거주 확인서를 제출하였으므로, 실제 거주 여부 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

3.4. 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전, 공유물 분할, 근저당권, 지상권 설정, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등의 권리가 등기되었으며, 대부분 말소되었음. 건물 등기부에는 소유권 보존, 압류, 근저당권, 가처분, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리가 등기되었으며, 이 또한 대부분 말소되었음.

4. 상권분석

오송읍은 바이오 산업 단지가 조성되어 있어 관련 종사자를 중심으로 배후 수요가 있는 지역임. 본 물건지는 오송역 인근에 위치하여 KTX 등 광역 교통망 이용이 용이하며, 지역 내 교통 요충지로 기능함. 다만, 단독주택, 농경지, 아파트가 혼재된 지역으로 특정 상업 시설 밀집 지역은 아님.

5. 생활정보

* 교통: 오송역 인근으로 KTX 이용이 용이하며, 대중교통 및 차량 접근성이 양호함.

* 교육: 인근에 오송솔미초등학교, 솔강중학교 등이 위치함.

* 편의시설: 오송역 주변으로 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

황순진 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음. 채권자가 임차인 미거주 확인서를 제출한 점을 고려하여, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적임.

6.2. 컨테이너 매각 제외

이동 가능한 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 현장 확인 시 유의해야 함.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

물건지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 접도구역 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

6.4. 건물 노후화 가능성

건축물표제부상 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이나, 감정평가서상 건물 구조가 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로 되어 있어 내구성에 대한 고려가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 오송역 인근이라는 지리적 이점과 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 단독주택으로 이용 중이나 건물 면적이 작아 실거주보다는 토지 가치 또는 임대 수익 창출을 염두에 둔 투자가 적합할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 금전적 인수 부담이 없고, 채권자로부터 미거주 확인서가 제출된 점은 긍정적이나, 현장 방문을 통한 실제 점유 및 사용 관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 토지 이용 계획상 농림지역 등 규제가 있어 개발 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 오송역 인접: KTX 이용이 용이하여 광역 접근성이 뛰어나고, 향후 역세권 개발 가능성을 기대할 수 있음.

* 토지 가치: 비교적 넓은 토지 면적(218㎡)은 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 잠재력이 있음.

* 주변 개발 호재: 오송읍은 바이오 산업 중심지로 지속적인 발전 가능성이 있는 지역임.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 241,429,000원입니다.

본 물건은 작고 노후화된 단독주택 건물과 넓은 토지로 구성되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 금전적 인수 부담이 없는 특이사항이 있습니다. 또한, 임차인 미거주 확인서 제출 건은 변수 요인이 될 수 있습니다.

최근 주변 아파트 실거래가 정보를 살펴보면, 오송역 인근 아파트의 경우 전용 59㎡ 기준으로 3.5억~4.8억 원 수준의 거래가 확인됩니다. 단독주택의 경우 직접적인 비교가 어렵지만, 토지 가격을 중심으로 시세 파악이 필요합니다.

현 시점에서는 감정가 이하에서 입찰을 고려하는 것이 일반적이나, 임차인과의 명도 문제, 향후 토지 활용 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 9천만 원 ~ 2억 1천 7백만 원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 기준이며, 현장 답사 결과 및 추가적인 권리 분석, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

* 임차인 명도 협의: 임차인과의 적극적인 소통 및 협의를 통해 명도 절차의 불확실성을 줄이는 것이 중요합니다.

* 건축물 상태 및 토지 이용 규제 확인: 건물의 실제 상태와 토지의 구체적인 개발 제한 사항을 재확인하여 투자 가치를 재평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.