나이스옥션 법원경매 속초 2026타경7 [1] 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층322호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 소재 '낙산해수욕장' 서측 인근에 위치하는 '르부르 낙산'으로서 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제3층 제322호로서 외 벽 : 하단부-외장타일붙임, 상단부-몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

숙박시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지하주차장설비 및 가스보일러에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 1단의 장방형 토지로서 숙박시설 및 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측 및 북서측, 남동측으로 중로 및 소로, 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요)), 상대보호구역(조산초등학교) 기호 2 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(환경과 협의요)), 상대보호구역(조산초등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 속초지원 2026타경7 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 홍OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 2-22 르부르낙산 3층322호

신 주소: 강원특별자치도 양양군 일출로 47 (강현면 주청리)

건물 명칭: 르부르 낙산

층수: 지상 3층, 총 20층 (지하 5층)

건물 용도: 숙박시설 (생활숙박시설), 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2023년 12월 26일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 3.96㎡ (약 1.2평)

토지 지분: 3.9559999999999995㎡ (약 1.2평)

건물 면적: 32.35㎡ (약 9.8평)

건물 지분: 32.35㎡ (약 9.8평)

총 건물 연면적: 29,585.55㎡

건축물 대지 면적: 1,912㎡ (약 578.4평)

건축 면적: 1,354.9㎡ (약 410.0평)

건폐율: 70.86%

용적률: 1146.36%

1.4. 감정가 및 권리관계

감정가: 219,000,000원

말소기준권리: 홍천축산업협동조합 근저당 (2024-06-12)

등기부채권 총액: 248,514,734원

1.5. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영 관리 중임.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 양양군 강현면 주청리 소재 '낙산해수욕장' 서측 인근에 위치하며 '르부르 낙산' 건물임. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주차장 등이 혼재하는 관광휴양지대임.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됨. 서울-양양고속도로 이용 시 약 2시간 소요되며, 양양종합터미널에서 택시로 약 7분 거리임.

2.3. 토지 이용 계획

* 기호 1, 2 토지: 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(조산초등학교)에 해당함.

2.4. 주변 시설

* 낙산해수욕장: 도보 약 8분 (0.8km)

* 낙산사 홍예문: 약 910m

* 낙산항: 인근 위치, 싱싱한 횟감 이용 가능

* 조산초등학교: 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 양양국제공항: 약 6.9km

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 홍천축산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2024-06-12)이며, 해당 권리보다 선순위 권리가 없으므로 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보임.

등기부채권 총액은 248,514,734원임.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권이전 (신탁등기 말소): 2024-06-12

* 근저당권 (홍천축산업협동조합): 2024-06-12, 163,200,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기 (방인덕): 2025-09-19

* 가압류 (광주은행): 2025-10-30, 45,572,321원 (말소 예정)

* 가압류 (신용보증기금): 2025-11-12, 7,983,350원 (말소 예정)

* 가압류 (비엔케이캐피탈): 2025-12-24, 31,759,063원 (말소 예정)

* 임의경매 (홍천축산업협동조합): 2026-01-20, 135,269,925원 (본 경매 개시)

* 압류 (양양군): 2026-03-09 (말소 예정)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리중임." 이라는 기재가 있으나, 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 모든 권리가 소멸됩니다. 다만, 이는 실제 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본 건물 '르부르 낙산'은 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 총 390개의 객실을 보유하고 있음. 2024년 1월 9일 사용 승인됨.

4.2. 지역 상권

본 건이 위치한 양양군은 해양 관광지로 발돋움하며 지가가 꾸준히 상승하고 있으며, 특히 낙산해수욕장 주변은 관광 휴양지대로 근린생활시설, 숙박시설, 주차장 등이 혼재되어 있음. 서울-양양고속도로 개통, 양양국제공항 등 교통망 확충으로 수도권에서의 접근성이 크게 개선됨.

4.3. 생활숙박시설 규제 현황

양양군은 생활숙박시설의 부설주차장 설치 기준을 강화하는 등 관련 규제를 적용하고 있음. 이는 해변 관광지의 주차난 해소 및 난개발 방지를 위한 조치로 분석됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 낙산해수욕장, 낙산사 등 주요 관광지가 인접해 있어 관광객을 위한 편의시설 이용이 용이함.

* 건물 내 근린생활시설 입점으로 인한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

* 조산초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 교육환경 보호를 위한 지정이므로 직접적인 생활 불편 요소로 보기는 어려움.

5.3. 교통망

* 차량 접근성: 제반 차량 접근 용이. 남서측, 북서측, 남동측으로 중로 및 소로에 접함.

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 대중교통 사정은 보통 수준.

* 광역 교통망: 서울-양양고속도로, 양양국제공항, 동해고속도로, 7번 국도, 동해고속화철도(개통예정) 등을 통한 전국 각지 이동 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 주체 관련

본 건은 주식회사 르부르낙산에서 객실 위탁 운영관리 중임. 해당 운영사의 운영 상태, 경영 안정성, 수탁 계약 내용 등에 따라 향후 운영 및 수익에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 권리 관계의 불확실성

등기부상 소유권이전청구권가등기(방인덕)가 존재하며, 이는 소유권 변동 가능성을 내포하고 있음. 비록 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높으나, 권리 분석 시 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

6.3. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 불확실성이 존재함. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.4. 생활숙박시설 관련 규제

생활숙박시설은 주거와 숙박업이 복합된 시설로, 관련 법규 및 지역 조례(예: 주차장 설치 기준 강화)의 영향을 받을 수 있음. 향후 정책 변화에 따른 사업 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 낙산해수욕장 인근의 관광 휴양지에 위치한 숙박시설로, 관광객 증가와 지역 개발 호재에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있음. 최신식 건물 구조와 편리한 교통망, 풍부한 관광 자원을 배후로 하고 있음. 그러나 소유권이전청구권가등기의 존재, 임대차 관계의 불확실성, 운영 주체와의 위탁 관리 계약 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 안정적인 운영 방안을 마련한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 낙산해수욕장 및 주요 관광지와 인접한 관광 휴양지대.

* 교통 편리성: 서울-양양고속도로, 양양국제공항 등 광역 교통망 우수.

* 신축 건물: 2024년 준공된 최신식 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 생활숙박시설 상품성: 아파트와 유사한 내부 구조, 세금 부담 및 전매 용이성 등 투자 상품으로서의 매력 보유.

* 개발 호재: 낙산도립공원 해제, 남대천 르네상스 사업, 설악산 오색케이블카(예정) 등 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 219,000,000원을 기준으로, 향후 낙찰가율은 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 본 건의 특수 물건 정보, 권리 관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 임대 관계 미상, 소유권이전청구권가등기 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 입찰 시 보증금 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 여러 요소를 종합적으로 검토한 후, 신중하게 산정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70%~90% 범위 내에서 결정되는 경향이 있습니다. 따라서, 보수적으로 접근할 경우 153,300,000원에서 197,100,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 철저한 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.