나이스옥션 법원경매 강릉 2026타경5 [1] 강원특별자치도 강릉시 홍제동 122 우산아파트 11층 1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 홍제동 소재 "우산아파트 제11층 제1105호"로 주위는 아파트 단지(강릉홍제한신휴플러스, 강릉홍제힐스테이트아파트, 삼도미성1차아파트 등), 근린생활시 설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층 1105호로서 건축물대장상 1997.12.13.자로 사용승 인된 건물임. 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등 내벽 : 벽지마감 및 일부타일마감 바닥 : 장판지 및 일부타일마감 천장 : 벽지마감 등 창호 : 이중창 구조임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.(거실/침실, 방, 주방, 화장실, 현관 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지상·지하 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형상의 토지로 현황 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-10)(국지도로)(접합) , 중로 3류(폭 12m~15m)(노선축소)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 강릉지원 2026타경5 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (등기부상 하나은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 강릉시 홍제동 122 우산아파트 11층 1105호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 11층 1105호, 1997년 12월 13일 사용승인.

이용 상태: 아파트 단위세대로 이용 중 (거실/침실, 방, 주방, 화장실, 현관 등)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 84,000,000원

토지 면적: 16.36㎡ (약 4.95평)

건물 면적: 33.23㎡ (약 10.05평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 홍제동 소재 "우산아파트 제11층 제1105호"로, 주위는 아파트 단지(강릉홍제한신휴플러스, 강릉홍제힐스테이트아파트, 삼도미성1차아파트 등), 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 시내버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역) 및 비행안전제6구역(전술)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을4, 2002-11-28, 근저당, 채권최고액 15,000,000원 (말소예정)

주요 등기 내역: 소유권이전(1997.12.24), 근저당(2002.11.28, 2016.03.17), 가압류(2025.08.14), 임의경매개시결정(2026.01.14), 압류(2026.05.28) 등기.

등기부채권 총액: 155,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음')

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인 관련하여 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 주위는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 시장 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트 단지 내에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 3월: 50.445㎡ (약 15.26평), 6층, 106,000,000원 [cite: JSON]

* 2026년 4월: 50.445㎡ (약 15.26평), 9층, 100,000,000원 [cite: JSON]

* 2026년 6월: 59.915㎡ (약 18.13평), 3층, 100,000,000원 [cite: JSON]

최근 전월세 거래 정보에 따르면, 유사 면적(33.225㎡)의 보증금은 75,000,000원 수준(2026년 5월)으로 파악되었습니다 [cite: JSON].

본건의 감정가 84,000,000원은 최근 거래된 인근 면적의 매매가(100,000,000원 ~ 106,000,000원) 및 전세 보증금(75,000,000원)을 고려할 때, 시장 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어, 통학 가능한 초등학교, 중학교 등 교육시설이 인근에 소재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 단지 정보

아파트 명칭: 우산아파트

건축 연도: 1997년 12월 13일

동 수: 1개 동

세대 수: 182세대

최고 층수: 14층

본건 위치: 11층 (1105호)

아파트 주소: 강원특별자치도 강릉시 홍제동 122 (도로명 주소: 강원특별자치도 강릉시 토성로 51)

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

건축물 사용승인일(1997년 12월 13일) 기준, 건물 노후도가 상당 부분 진행되었습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 포함되어 있어 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 최근 시세 대비 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있습니다. 건물 면적이 소형(전용면적 약 10평)으로 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 깨끗한 편이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 노후도와 토지 이용 계획상의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시장 시세.

* 권리 분석상 안전한 물건으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 실수요자 및 소액 투자에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 33.23㎡(약 10.05평)이며, 감정가는 84,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과:

* 50.445㎡(약 15.26평)의 경우, 2026년 3~4월에 100,000,000원 ~ 106,000,000원에 거래되었습니다 [cite: JSON]. 이를 평당 약 655만 원 ~ 694만 원으로 환산할 수 있습니다.

* 59.915㎡(약 18.13평)는 2026년 6월 100,000,000원에 거래되었습니다 [cite: JSON]. 이는 평당 약 552만 원 수준입니다.

유사 면적(33.225㎡)의 최근 전세 보증금 사례가 75,000,000원인 점을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가(84,000,000원)보다 높을 것으로 추정됩니다. 전세 보증금을 매매가의 약 75%로 가정할 경우, 시장 가치는 약 100,000,000원으로 예상할 수 있습니다.

최근 거래된 더 큰 면적의 아파트 가격대를 참고하되, 본건의 면적이 더 작다는 점을 고려하여 가격 결정이 필요합니다. 감정가 84,000,000원은 시장 시세 하단보다 낮은 수준입니다.

이에 따라, 안전한 입찰을 위해서는 감정가 대비 10%~20% 범위 내에서 상승한 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 92,000,000원 ~ 98,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.