나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50178 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1034-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세 대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니 다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 벽돌 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바랍 니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지 역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기가 경료된 것으로 확인되는바 입찰 시 참고 바랍니다. - 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

물건 비고

2026.04.30.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2026타경50178 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1034-9 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 45.70㎡ (약 13.8평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 3.토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 토지의 남측 및 서측으로는 각각 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정된 이력이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 2일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

1.3. 2.주요 권리 사항

등기사항전부증명서 상 확인된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 2023년 10월 27일 접수된 주택임차권(을9)이 확인되며, 권리자는 김주하, 금액은 175,000,000원입니다. 이 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 강제경매: 2026년 1월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)로 인해 본 경매가 진행 중이며, 해당 경매개시결정 등기 또한 말소될 예정입니다.

* 기타 압류: 국민건강보험공단, 파주시, 역삼세무서장, 안산시 등의 압류 등기가 존재했으나, 모두 말소 예정입니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김주하 승계인)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 9월 7일

* 확정일자: 2021년 8월 10일

* 배당신고일자: 2023년 10월 27일

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 4.인수 보증금

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련하여, 2026년 4월 30일 자로 신청 채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환 청구 및 대항력을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자는 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설

본건이 위치한 선부동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 인근에 다수의 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있습니다. 특히, 다수의 편의점(7-Eleven 등)과 병원(한도병원 인근) 등이 있어 기본적인 생활 편의는 충족되는 지역입니다. 다만, 대규모 상업지구보다는 소규모 상권이 발달한 형태를 보입니다.

1.4. 2.상권 특징

주거 밀집 지역의 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스업 등이 주로 영업하고 있으며, 비교적 안정적인 소비 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 제3층 제302호입니다. 외벽은 벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등 일반적인 주택의 통상적인 마감 상태를 갖추고 있습니다.

1.5. 2.이용 상태 및 설비

현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 3.주변 생활 편의시설

* 교육시설: 석수중학교가 서측 인근에 위치하며, 다수의 초등학교 및 고등학교가 차량 이동 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공원 및 녹지: 인근에 작은 공원이나 녹지 공간이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 4.건축물 관련 정보

* 건물명: 천산하이빌

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 3층

* 세대수: 8세대

* 준공 연월일: 2008년 7월 23일

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사가 임차보증금 반환 청구 및 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 그러나 해당 확약서의 법적 효력 및 후속 처리 과정에 대한 철저한 확인이 필요하며, 만약 예상치 못한 법적 분쟁 발생 시에는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.건축물대장과의 차이

현장 조사 시 이해관계인 부재, 시건장치 등으로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했을 수 있습니다. 집합건축물대장 상 기재 내용, 탐문 조사, 외부 관찰 등에 의거하여 작성되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 3.혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오 시설(예: 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등)이 인접해 있거나 직접적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 계획이나 주변 시설 변경 가능성은 상존할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설(석수중학교)과 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가 2억 2천만원으로 책정되었으며, 특히 HUG의 임차보증금 반환 청구 포기 확약서 제출로 인해 낙찰 후 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 건물 노후도는 보통 수준이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 임차인 관련 잠재적 위험 부담이 없어 명확한 수익률 계산이 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 전체를 함께 취득할 수 있습니다.

* 감정가 대비 경쟁력: 최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 가격은 평당 약 800만원대 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 2억 2천만원이며, 이는 평당 약 856만원 수준에 해당하여 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 대비 85%~95% 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근 (감정가의 85%): 약 187,000,000원

* 적정 목표가 (감정가의 90%): 약 198,000,000원

* 공격적 접근 (감정가의 95%): 약 209,000,000원

현재 시장 상황 및 본건의 실제 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.