나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50190 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1518 휴먼시아 301동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 9층 내 제7층 제704호로, (사용승인일 : 2009.04.16) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

아파트(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실2, 파우더룸1, 발코니3, 현관1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, '아파트 및 상가 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 서측, 동측 및 남측 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신길초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신길초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해주시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2026타경50190 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1518 휴먼시아 301동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 392,000,000원

토지면적: 67.79㎡ (약 20.51평)

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, '아파트 및 상가 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 통하여 서측, 동측 및 남측 외곽 공도와 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로3류 및 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(신길초등학교), 절대보호구역(신길초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 해당되지 않습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 2021년 5월 4일 접수된 신한은행의 근저당권(을4)입니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 537,383,597원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤용순

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-27

* 확정일자: 2021-07-09

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금: 0원. 임차인 윤용순은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 기타 권리사항: 본건에는 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 임의경매 개시 결정 등기들이 존재했으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 주거환경: 본건이 소재한 안산시 단원구 신길동은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 근린생활시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 특성: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 공동주택 및 관련 시설의 건설 및 이용이 적합한 지역입니다. 또한 택지개발지구에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 안산신길휴먼시아3단지

* 사용승인일: 2009년 4월 16일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 344세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 7층

* 본건 내부 구조: 방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실2, 파우더룸1, 발코니3, 현관1 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 열병합 지역난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 본 아파트 단지는 총 360대의 주차 공간을 확보하고 있습니다 (지하 기계식 288대, 지상 기계식 72대).

* 주변 시설: "신길초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 관리사무소 연락처: 031-508-0353

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 유한회사로, 이는 일반적인 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있으나, 권리분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 내부 상태 확인 제약: 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 공부상 내용과 실제 현황이 다소 상이할 수 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 해당되지 않으므로, 잔금 납부 시 별도의 허가 절차는 필요하지 않습니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 안산시 단원구 신길동 휴먼시아 3단지 아파트는 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 2009년식으로 연식이 있지만, 기본적인 주거 인프라가 갖추어진 아파트 단지에 위치하고 있으며, 신길초등학교가 인접해 있어 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 상태 확인 불가라는 리스크는 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있으므로, 입찰 전 충분한 정보 수집과 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 전혀 없으므로, 권리 분석이 매우 간결하고 안전합니다.

* 실수요층 확보 용이: 초등학교 인접 등 교육 환경이 양호하고, 아파트 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 택지개발지구에 포함된 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 392,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(84.87㎡)의 3층 매물이 350,000,000원에, 13층 매물이 379,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 74.82㎡ 면적의 9층 매물은 360,000,000원에 거래된 바 있습니다.

본건은 7층 중간층으로, 면적(84.77㎡)이 최근 거래된 84.87㎡ 매물과 유사합니다. 인수할 보증금이 없다는 점과 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때, 최근 실거래가 상단 또는 감정가 수준을 고려한 경쟁력 있는 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 최근 실거래가 상한선인 379,000,000원보다 소폭 높은 가격부터 고려해볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 360,000,000원 ~ 385,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.