나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50073 [1] 경기도 평택시 합정동 971-4 비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 유사규모의 도시형생활주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대를 형성하고 있음.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지하 1층/지상 7층 건내 3층 302호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트칠 등 마감. 창호 : 샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.(별첨'내부구조도'참조)

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택-단지형다세대주택, 업무시설(오피스텔) 부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(배미지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 240,000,000원, 전입일자 2021.4.20., 확정일자 2021.3.26.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50073 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 합정동 971-4 비동 3층302호

* 건물구분: 집합건물 (도시형생활주택)

* 토지면적: 35.02㎡ (약 10.6평)

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

* 토지/건물: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 260,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 합정동 971-4, "평택고등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변환경: 유사 규모의 도시형생활주택들이 밀집하여 주거지대를 형성하고 있음.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 폭 12미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 유진저축은행 가압류 (2021.11.15. 접수, 갑9)

* 말소예정 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 박 , 보증금 240,000,000원, 전입 2021.4.20., 확정 2021.3.26.)

* 유진저축은행 가압류 (갑9)

* 서민금융진흥원 가압류 (갑10)

* 국민건강보험공단 압류 (갑11)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑12)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인한 소멸 예정)

* 특이사항:

* 을구 3번 임차권등기(박 )는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하여, 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않아도 됨.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박 ): 보증금 240,000,000원, 전입 2021.4.20., 확정 2021.3.26., 배당신고 2023.5.19. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.8.1. 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 2026년 5월, 동일 건물 또는 유사 건물(합정동 314번지, 2014년 건축)에서 27.8㎡ 면적이 83,000,000원, 24.18㎡ 면적이 72,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월, 합정동 973-7번지(2013년 건축)에서 84.72㎡ 면적이 243,000,000원에 거래됨.

* 본 물건과 유사 면적(84.91㎡)의 최근 실거래가(243,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 243,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 판단됨.

* 감정가(260,000,000원)는 최근 유사 면적 거래가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)철근콘크리트지붕, 지하 1층/지상 7층 건물 중 3층 302호임.

* 마감: 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트칠 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호임.

* 주 용도: 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중임.

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소화, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차: 건물 내 총 주차 대수는 24대 (업무시설 포함 추정)임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금은 없으나, 권리분석상 대항력 있는 임차권등기(을구 3번)가 존재했음. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인에 대한 대항력은 사라졌으나, 법적 절차 상 만일의 경우를 대비한 확인은 필요함.

* 안 임차인(보증금 0원)의 경우, 권리분석상 대항력은 없으나 거주 중일 수 있으며, 명도 진행 시 협조 또는 법적 절차가 필요할 수 있음. (전입일자 2024.08.01.)

* 토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가를 받아야 함.

* "혐오시설" 여부에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으며, 주변 환경 조사를 위해 현장 방문이 권장됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2015년 준공)이며 입지조건이 양호함.

* 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 기존 임차인(박 )의 2억 4천만원 상당의 임차보증금 인수 부담이 없다는 점임. 이는 매수인의 초기 투자 부담을 크게 줄여주는 요인임.

* 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있음.

* 다만, 안 임차인의 존재, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* HUG 대항력 포기 확약서로 인한 임차보증금 인수 부담 제로.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려 가능.

* 안정적인 주거지대 내 위치 및 편리한 교통 여건.

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 260,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가: 243,000,000원 (84.72㎡, 2026년 5월)

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 240,000,000원에 대한 인수 부담이 없어, 순수 부동산 가치 기준으로 입찰가 산정 가능.

* 현 시세 및 감정가, 그리고 추가적인 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서는 감정가의 90%~100% 수준, 공격적인 관점에서는 감정가 이상도 고려해 볼 수 있음.

* 적정 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

* 추천 입찰가 (예상): 245,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.