나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53802 [1] 경기도 성남시 중원구 은행동 2174 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 '은행1동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나 도로의 폭으로 볼 때 다소 차량이용은 불편시되고 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하며 근거리 내 지하철8호선(남한산성입구역)이 소재하는 등 보통시됨.

건물의 구조

1993년 3월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하1층/지상4층 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 치장벽돌 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 창호 : 목재창 및 알루미늄샷시 등, - 세대수 및 주차대수 : 10세대, 주차불가함.

이용상태

다세대주택(도면상 방3, 거실/주방, 욕실, 보일러실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지인 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 약3-4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-11)(성남교육지원청 평생교육건강과-526(2023. 1. 11.)호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망숭신여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망숭신여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인 등의 폐문, 부재 등으로 인하여 확인불가한바 임대관계 및 수리여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 성남지원 2025타경53802 (1)

3. 소재지: 경기도 성남시 중원구 은행동 2174, 4층402호 (도로명: 은행로87번길 10)

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 184,000,000원

6. 토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

7. 토지지분: 10.02㎡ (약 3.03평)

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 39.74㎡ (약 12.02평)

10. 건물지분: 39.74㎡ (약 12.02평)

11. 건물 제시외면적: 0.00㎡

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산강제경매

14. 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

15. 건축물 정보

* 사용승인일: 1993년 3월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브 지붕)

* 층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 제4층 제402호

* 총 세대수: 10세대

* 주차: 불가

1.1. 소재지 및 입지

1. 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 '은행1동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 빌라, 아파트, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역임.

2. 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나 도로 폭으로 볼 때 차량 이용이 다소 불편할 수 있음. 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 8호선 남한산성입구역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 약 3-4미터의 도로에 접함.

1.2. 건물 정보

1. 구조 및 마감: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 목재창 및 알루미늄 샷시 등임.

2. 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 도면상 방 3개, 거실/주방, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 있음.

3. 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비가 갖추어져 있음.

1.3. 권리 관계

1. 등기부현황 요약:

* 을구 11번 (접수 2026-01-28): 주택임차권, 권리자 노민서, 권리금액 170,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2022-10-17, 확정일자 2022-09-20.

* 갑 8번 (접수 2025-08-07): 현대카드 가압류, 권리금액 5,990,606원, 말소: 말소 (말소기준권리).

* 이 외 다수의 가압류 및 강제경매 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리(갑8)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

2. 주의사항: 을구 11번 주택임차권은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음. 임대차보증금 170,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

1.4. 토지 이용 계획

1. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성남교육지원청 확인요망 숭신여자고등학교, 숭신여자중학교), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

2. 주변 시세 분석

1. 최근 매매 사례:

* 2026년 3월 5일, 동신빌라 (1993년식), 42.48㎡, 11,000만원에 거래.

* 2026년 3월 4일, 한영빌라(3) (1994년식), 45.21㎡, 18,000만원에 거래.

* 2026년 3월 1일, (2017-1) (1991년식), 39.6㎡, 16,800만원에 거래.

2. 면적별 시세 추정:

* 본건 건물면적은 39.74㎡로, 비교적 유사한 면적인 (2017-1) 빌라의 최근 매매 사례(39.6㎡, 16,800만원)를 기준으로 시세를 추정할 수 있음.

* (2017-1) 빌라의 최근 매매가를 면적으로 환산 시, 약 424.24만원/㎡ (16,800만원 / 39.6㎡)의 시세가 형성되어 있음.

* 이를 본건의 전용면적 39.74㎡에 적용하면, 약 168,542,776원 (39.74㎡ * 424.24만원/㎡)의 시세로 추정됨.

* 감정가 184,000,000원 대비 약 1.5천만원 정도 낮은 수준임.

3. 권리 분석 상세

1. 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 현대카드 가압류 결정(2025카단819398)으로 인한 가압류 등기(접수 2025-08-07, 갑8)가 말소기준권리가 됩니다.

2. 임차인 현황 및 인수 여부:

* 임차인: 노민서

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2022-10-17

* 확정일자: 2022-09-20

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 있음

* 등기부상 말소기준권리(갑8, 2025-08-07)보다 전입일자(2022-10-17)와 확정일자(2022-09-20)가 앞서므로 대항력이 있음.

* 집합건물 등기부요약 상 '을11'번 주택임차권은 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 보증금 170,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수됩니다.

3. 기타 권리 분석:

* 채권 총액은 약 271,515,167원으로 파악됩니다.

* 말소기준권리보다 앞선 권리가 없어, 임차권 등기(을11)를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

1. 주위 환경: 본건은 다세대주택, 빌라, 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

2. 교통 및 접근성: 차량 접근은 가능하나 도로 폭이 다소 좁아 불편할 수 있으며, 버스정류장이 다수 있고 지하철 8호선 남한산성입구역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 편의 및 공공시설: 은행1동행정복지센터가 인근에 있으며, 학교와 공원 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

4. 주변 시설: 주변 지역은 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 지도 검색 결과 상 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인 관련 인수 금액: 임차인 노민서의 보증금 170,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 시 총 투자 비용 산정에 이를 반드시 반영해야 합니다. 현재 추정 시세(약 16,854만원)보다 인수 보증금이 더 높다는 점은 매우 큰 리스크 요인입니다.

2. 건물 노후 및 주차 문제: 1993년 사용승인된 건물로 노후도가 있으며, 주차가 불가능한 점은 생활에 불편을 초래할 수 있습니다.

3. 기타 리스크: 건물로 이어지는 도로의 폭이 좁아 차량 이용에 불편이 있을 수 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 성남시 중원구의 주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 현재 추정되는 건물 시세(약 16,854만원)보다 높은 금액으로, 인수 시 상당한 금전적 손실이 예상됩니다. 주차 불가, 건물 노후화 등의 단점도 존재합니다.

7. 투자 포인트

1. 장점: 성남시 중원구 내 주거 지역에 위치하여 입지 자체는 안정적입니다.

2. 기회: 만약 임차인과의 원만한 합의를 통해 인수 부담을 줄이거나, 저가 낙찰을 통해 인수 금액 대비 수익성을 확보할 수 있다면 투자가치가 있을 수 있습니다. (단, 인수 보증금 관련 리스크가 매우 큽니다.)

8. 예상 입찰가

1. 본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 170,000,000원을 제외한, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

2. 주변 시세 분석 결과, 본건 건물의 시장 가치는 약 16,854만원으로 추정됩니다.

3. 따라서, 인수되는 임차인 보증금을 고려하지 않은 순수한 건물 가치 측면에서 입찰가를 고려한다면, 약 16,000만원 ~ 17,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

4. 하지만, 인수 보증금(170,000,000원)이 현재 추정 시세(168,542,776원)보다 높다는 점을 반드시 인지하고, 최종 입찰가는 추가적인 법률 검토와 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.