나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50093 [1] 경기도 광주시 능평동 368-19 베아누빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평119 안전센터" 동측 인근에 위치하며 부근으로 단독 주택 및 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 체육시설, 농경지, 임야등이 소재 하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층건 다세대주택 중 2층 202호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 타일마감. 창 호 : 하이샷시 및 알루미뉸샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 능평동 368-19 베아누빌 102동 2층202호에 위치한 다세대주택입니다. 2014년 9월 11일 건축 허가를 받고 2015년 5월 13일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 해당하며, 건물명은 베아누빌입니다. 본건의 감정가는 180,000,000원이며, 토지 면적은 60.49㎡(약 18.30평)이고 건물 면적은 50.94㎡(약 15.42평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 사건번호는 성남지원 2026타경50093 (1)입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평119 안전센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 체육시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통인 편입니다. 본건 서측으로는 폭 약 4-6미터의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 및 외국법인, 외국단체는 물론, 일반인의 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 취득 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본건의 말소기준권리는 2026년 1월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경50093)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

등기부등본 요약 상 을구 5번으로 2015년 5월 21일 접수된 주택임차권(권리자: 고창근, 보증금: 205,000,000원, 전입일자: 2021-12-08, 확정일자: 2021-11-04)이 존재하나, 해당 임차권은 등기부상 '말소' 처리되었으며, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 능평동 지역은 주거 시설과 함께 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. "능평119 안전센터" 인근에 위치하며, 주변 환경은 주거 기능과 더불어 상업 및 일부 산업 시설이 공존하는 형태로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 내부 및 설비

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부에는 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2. 주변 편의시설 및 학교

본건 인근으로는 능평119 안전센터가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재합니다. 또한, 능평초등학교가 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 주변의 편의시설로는 근린생활시설이 산재해 있습니다. (검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 비록 HUG의 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 권리 말소 여부는 경매 절차의 진행 상황에 따라 달라질 수 있으므로 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 매수인이 외국인이거나 외국법인, 외국단체인 경우, 또는 해당 용도로 취득하는 경우 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 교통 및 주변 환경: 대중교통 이용이 보통 수준이며, 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 개인의 선호도에 따라 주거 환경에 대한 만족도가 달라질 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 8천만원입니다. 권리 분석상 선순위 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 주변 환경은 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 편의시설 이용은 보통 수준입니다. 토지거래 허가구역으로 지정된 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 확약으로 인해 권리상 부담이 해소될 가능성이 높아, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 광주시 능평동 지역의 다세대주택 시세를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

* 다양한 토지 이용 규제가 존재하지만, 주거용으로 이용 중인 점을 고려하여 규제 범위 내에서의 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 50-60㎡)의 다세대주택 거래 사례가 2026년 5월에 16,000만원에서 24,700만원까지 다양하게 나타났습니다. 특히, 건축 연도가 유사한 매물(2012-2013년식)의 거래가는 약 16,000만원에서 16,400만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(50.94㎡)과 유사한 수준의 매물들의 가격대를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. HUG와의 인수조건 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시세 하단부와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 170,000,000원 내외로 산정합니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 시장 동향에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.