나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50075 [1] 경기도 하남시 망월동 1155-4 에스알광장프라자 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바른 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 미사중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 , 업무시설, 아파트, 점포주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 117, 118호이며, 외벽: 돌 붙임 및 강화유리 등, 내벽: 페인팅 등, 창호: 알루미늄 창문 등.

이용상태

공부상 제2종근린생할시설(일반음식점)이나 현황은 공실임.

설비내역

승강기, 소화전, 화재경보기, 도시가스, 지하주차장, 급배수 및 위생 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

방형이며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 40미터, 남서측으로 약 10미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류 (폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시 설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허 가구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50075 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1155-4 에스알광장프라자 1층 117호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 1,368,000,000원

토지면적: 19.18㎡ (약 5.8평)

토지지분: 19.1812㎡ (약 5.8평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 유동화물건으로 특수물건입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 하남시 망월동 소재 미사중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 점포주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 117, 118호로, 외벽은 돌 붙임 및 강화유리, 내벽은 페인팅, 창호는 알루미늄 창문 등으로 마감되었습니다.

이용상태:

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실입니다.

설비내역:

승강기, 소화전, 화재경보기, 도시가스, 지하주차장, 급배수 및 위생 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

방형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북동측으로 약 40미터, 남서측으로 약 10미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류 (폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.

건축물대장상 용도:

건축물대장 표제부상으로는 제1종근린생활시설로 기재되어 있으나, 제공된 텍스트 정보에는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 명시되어 있어, 실제 사용 용도 및 건축법상 용도 제한에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1. 하나은행 근저당권 (접수일자 2023-07-12, 채권금액 2,160,000,000원) 입니다. 본 경매개시결정(2026타경50075)보다 선순위입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 관련:

* 갑9. 주식회사본가미트 소유권 이전 (접수일자 2023-07-12)

* 갑8. 주식회사인덕개발 소유권 이전 5번 신탁등기 말소 (접수일자 2023-07-12)

* 채권 가압류/압류/임의경매:

* 을1. 하나은행 근저당권 (말소기준권리)

* 갑10. 신용보증기금 가압류 (2023-12-18)

* 갑11. 중소기업은행 가압류 (2024-01-30)

* 갑12. 농업회사법인 가압류 (2024-02-02)

* 갑14. 중소벤처기업진흥공단 가압류 (2024-02-16)

* 갑15. 서울보증보험주식회사 가압류 (2024-03-22)

* 갑16. 소상공인시장진흥공단 가압류 (2024-04-02)

* 갑17. 하남시 압류 (2025-03-19)

* 갑18. 국민건강보험공단 압류 (2025-11-13)

* 갑20. 유에스제십삼차유동화전문 임의경매 (2026-01-14)

등기부채권 총액:

약 3,692,988,206원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서에 '지상권개요: 비고:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상이고 금액이 명시되지 않은 임차인이 존재할 경우, 인수 여부와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 개요:

경기도 하남시 망월동, 미사강변도시 내에 위치하며, 미사중앙초등학교 인근 지역입니다. 주변에는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 양호한 편입니다.

상권 특성:

신흥 주거 지역인 미사강변도시의 인프라를 공유하며, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다. 특히 초등학교와 주거단지가 인접하여 안정적인 유동 인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

건물 용도:

본 물건은 공부상 일반음식점으로 등록되어 있었으나, 현재는 공실 상태입니다. 주변 상가들도 다양한 업종으로 운영되고 있을 것으로 추정됩니다.

잠재력:

미사강변도시의 지속적인 인구 유입과 개발 계획에 따라 상권의 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 신규 상권의 특성상 업종별 경쟁 및 공실률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설:

주변 환경에 대한 정보는 제공되었으나, 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근이 편리하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다. 지하철 5호선 미사역을 이용할 수 있는 위치에 있어 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설:

단지 내 상가 및 인근 상업 지구 내 편의점, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경:

단지 북동측에 미사중앙초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험:

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 공실 장기화로 인한 보유 비용 발생 가능성이 있습니다.

권리 관계 복잡성:

다수의 가압류 및 압류, 그리고 상당한 금액의 근저당권이 설정되어 있어 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다.

유동화 물건 특수성:

'유동화물건' 표기는 자산유동화증권(ABS)과 관련된 특수 물건일 가능성이 높으며, 일반 경매 절차와는 다른 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상:

임차인 보증금이 0원이고 임대관계가 미상이라고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축물대장상 용도와 공부상 용도 차이:

제공된 텍스트 정보와 건축물대장 표제부상의 용도 기재가 상이하여, 실제 사용 용도 및 건축법상 용도 제한에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

도시지역, 일반상업지역 외에도 공공주택지구, 중점경관관리구역 등 다수의 도시관리계획에 따른 제한 사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동의 중심 상업지구에 위치한 근린상가로, 미사강변도시의 성장 잠재력과 함께 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 최근 준공된 SR광장프라자의 일부로, 건물의 신축성이 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 채권 총액이 높고 '유동화물건'이라는 특수성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 임대 관계 미상인 점과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 경매 절차와 물건 자체의 특성을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 미사강변도시의 핵심 상업 지역에 위치하여 유동 인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통 환경: 차량 접근성과 대중교통(지하철, 버스) 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

* 성장 잠재력: 미사강변도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 향후 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 신축 건물: SR광장프라자는 비교적 최근 준공된 건물로, 노후도 및 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공실 상태이며, 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 등 복잡한 권리 관계와 '유동화물건'이라는 특수성을 가지고 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 금전적 부담 가능성을 시사합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 정확한 가치 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 조사가 선행되어야 합니다.

* 현장 조사: 실제 점유 상태, 누수, 관리 상태 등 물건의 실사 확인

* 주변 시세 조사: 유사 물건의 실제 거래가 및 임대료 수준 파악

* 권리 분석 심층 검토: 말소되지 않는 권리(지상권 등)의 구체적인 내용 확인

* 명도 예상 비용 및 기간 추산

* 유동화 물건 관련 특이 사항 검토

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 상기 리스크 요인들을 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.