나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50080 [1] 경기도 광주시 양벌동 546-7 대우네오빌 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '광주매곡초등학교' 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트단지 등 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 서측으로 국도45번이 위치하고 인근의 양벌로를 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 공동주택(다세대주택) 내 1층 102호로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 일부 석재 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 섀시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 출입문보안개폐, 도시가스설비, 주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 남측으로 포장도로와 각각 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주매곡초?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부접근이 제한되어 표준적 이용상황을 기준으로 함.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50080 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 546-7 대우네오빌 102동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 59.62㎡ (약 18.05평)

건물면적: 75.75㎡ (약 22.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 양벌동 소재 '광주매곡초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트단지 등 공동주택 밀집 지역이며, 근린생활시설 및 학교가 소재하여 주거 환경이 양호함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 서측으로 국도45번이 위치하고 인근 양벌로를 따라 버스정류장이 소재함.

* 도로: 본 건은 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 연결되어 있음.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됨. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주매곡초), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 23일자 신한은행 근저당권 (을3)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 김춘애 (2013-08-30)

* 소유권이전: 이정현 (2013-09-23, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2013-09-23, 129,600,000원) - 말소기준

* 근저당: 신한은행 (2015-01-16, 18,000,000원)

* 근저당(공동담보): 하태준 (2018-04-03, 60,000,000원)

* 가압류: 전종국 (2019-10-22, 50,000,000원)

* 가압류: 주식회사연우유통 (2025-09-19, 132,949,272원)

* 임의경매: 하태준 (2026-01-14, 50,000,000원) - 본 건

* 가압류: 신한카드 (2026-02-20, 5,424,176원)

* 가압류: 서울보증보험 (2026-03-03, 30,000,000원)

* 총 등기부채권액: 425,973,448원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 본 건 경매 절차 진행 시 말소되지 않고 인수될 수 있는 권리가 있음을 유의해야 하며, 해당 지상권의 실재 여부 및 권리 내용에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* * 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계 미상이며 내부 접근이 제한되어 표준적 이용 상황을 기준으로 함. 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요하며, 보증금 또는 차임이 미상인 경우에도 주의가 요구됨.

4. 상권분석

* 주변 현황: 다세대주택 및 아파트 단지가 주를 이루는 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있음.

* 입지 요인: 광주매곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경 측면에서 긍정적이며, 주요 도로와의 접근성이 양호함.

* 규제 현황: 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 토지거래허가구역, 자연보전권역 등 다수의 공법상 규제가 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 주거 형태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 1층 102호 다세대주택임.

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 출입문 보안 개폐, 도시가스 설비, 주차장 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있음.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으며, 총 등기부채권액이 감정가를 크게 상회하므로 권리 분석에 신중해야 함.

* 임차인 미확인: 임대 관계가 불분명하고 내부 접근이 제한되어 실제 점유자, 임대차 보증금 및 인수 여부 등을 정확히 파악하기 어려움. 대항력 있는 임차인 존재 시 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 공법상 규제: 토지거래허가구역, 자연보전권역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 건물의 증축, 개축 또는 재건축 시 제약이 발생할 수 있음.

* 1층 위치: 1층이라는 점은 채광, 환기, 소음, 사생활 침해 등의 측면에서 단점으로 작용할 수 있음.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 비교적 우수하며 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 건물의 구조 및 내부 설비도 일반적인 다세대주택으로서의 기능을 갖추고 있습니다. 그러나 복잡한 권리관계, 미확인 임대차 관계로 인한 잠재적 인수 부담 가능성, 그리고 다양한 공법상 규제는 본 건의 투자 및 활용에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 입지 조건: 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에게 매력적인 주거 환경을 제공함.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있음. (단, 권리관계 및 명도 관련 제반 비용 고려 필요)

* 주거 편의성: 근린생활시설 및 학교 인접으로 생활 편의성이 양호한 편임.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 단지 내 유사한 면적을 가진 주택이 약 1억 5천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 해당 사례보다 면적이 더 넓고, 감정가가 2억 5천만원으로 책정되어 있음을 고려할 때, 보수적인 관점에서 2억 1천만원에서 2억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리관계의 최종 확인, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.