나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30118 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 671-1 이테크에비뉴스타 6층636호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 지하철1호선(경인선) "부천역" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 노변을 따라 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 역세권주변 번화한 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 지하철1호선(경인선) "부천역" 및 버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 제6층 제636호로 외벽 : 몰탈위페인트 및 화강석붙임 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 남측, 북측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터, 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류 (폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 주소: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 671-1 이테크에비뉴스타 6층 636호

* 사건번호: 부천지원 2026타경30118 (1)

1.2. 물건 현황

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 건축물 정보: 이테크에비뉴스타, 2019년 8월 30일 사용승인. 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 6층에 위치.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 3.57㎡ (토지 지분: 3.5737㎡)

* 건물면적: 20.59㎡ (건물 지분: 20.5939㎡)

* 참고: 제공된 집합건물 전유부 JSON 정보에 따르면 해당 호실(636호)의 전용면적은 41.1675㎡ (약 12.45평)으로 확인됩니다. 이는 본문에 명시된 건물면적(20.59㎡)과 차이가 있으므로, 실제 면적은 현장 확인 및 등기부등본을 통한 재확인이 필요합니다. 본 보고서의 시세 분석은 JSON 상의 전용면적(41.1675㎡) 기준을 따릅니다.

1.4. 매각 관련 정보

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 토지거래허가구역 정보: 외국인 등 토지거래허가구역이며, 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택으로 명시되어 있어 본 오피스텔 매수 시 일반적인 내국인에게는 직접적인 허가 대상이 아닐 것으로 판단됩니다. (2025.8.26~2026.8.25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 지하철 1호선 부천역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 노변을 따라 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집한 역세권 번화 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 부천역 및 다수의 버스 정류장이 인근에 소재하여 제반 교통 여건이 매우 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트조이며, 17층 건물 내 6층에 해당합니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인트 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시입니다.

* 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 위생, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며 개별난방 방식입니다.

2.4. 토지 및 도로 상황

* 토지는 부정형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 동측, 남측, 북측으로 각각 폭 약 8미터, 6미터, 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부상 갑구에는 소유권 이전, 가압류(주택도시보증공사, 205,000,000원, 2024.09.13 접수), 압류(부천시, 2025.09.26 접수) 등이 등기되어 있으며, 을구에는 주택임차권(이유진, 105,000,000원, 2025.05.16 접수)이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 약 310,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.3. 인수 권리 및 보증금

* 을구 1번 주택임차권(이유진)은 말소기준권리보다 후순위이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점, 그리고 본 경매의 채권자가 주택도시보증공사인 점을 종합할 때, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이유진)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음.

* 임차인: 이주익

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-10-15

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

* 이테크에비뉴스타는 2019년에 준공된 오피스텔 건물로, 총 17층 규모에 약 599호로 구성되어 있습니다.

* 해당 물건은 6층에 위치한 오피스텔입니다.

4.2. 상권 특성

* 부천역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변에 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.3. 주변 상업 시설

* 건물 내 및 주변으로 상업시설, 금융기관, 외식업체, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 부천역을 중심으로 형성된 상업지구로, 상권의 안정성과 발전 가능성이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 부천역 주변 상업지구 내 위치하여 쇼핑, 외식, 금융, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

* 오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 업무 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 역세권의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라로 인해 직장인 및 1~2인 가구의 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지거래허가구역 지정: 해당 물건은 오피스텔로서, 토지거래허가 대상이 아닌 것으로 판단되나, 관련 규정의 세부적인 적용 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경 사항이 있으나, 현재까지 제공된 정보에 따르면 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 기타 고려 사항

* 건물 면적 discrepancies: 제공된 정보와 JSON 데이터 간 건물 면적 차이가 존재하므로, 실제 면적 확인이 필수적입니다. (JSON 상 전용면적 41.1675㎡ vs. 명시된 건물면적 20.59㎡)

* 공실 위험: 역세권 및 상업지구 내 오피스텔은 공급량이 많아 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 향후 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권에 위치하여 교통, 상업, 생활 편의성이 매우 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다. 감정가는 109,000,000원이지만, 최근 실거래가(41.1675㎡ 기준)가 190,000,000원에서 209,000,000원 수준임을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 물건으로 판단됩니다. 다만, 6층이라는 층수와 실제 전용면적 확인이 필요하며, 법적 제한 사항 및 HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 탁월한 입지: 풍부한 유동인구 및 우수한 접근성으로 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 안정적인 상권: 주변 업무 및 근린생활시설 발달로 인한 꾸준한 수요.

* 권리관계 명확: 인수 부담 없는 안전한 낙찰 가능성.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 시장가치를 통한 투자 메리트.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 양호한 건물 상태.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 (2026년 5월 기준, 전용면적 41.1675㎡):

* 11층: 209,000,000원

* 15층: 205,000,000원

* 9층: 190,000,000원

* 평균 시세 (41.1675㎡ 기준): 약 201,667,000원

* 본건의 층수(6층)는 최근 거래된 9층, 11층, 15층보다 낮으므로, 시세는 이보다 낮게 형성될 수 있습니다. 9층 거래가 190,000,000원임을 고려할 때, 6층의 시장가치는 190,000,000원 이하로 추정됩니다.

9.2. 권리 관계 분석

* 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 따라서 입찰가는 순수하게 시장 가치와 투자 수익률을 고려하여 결정할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

* 감정가 109,000,000원은 최근 시장가치와 상당한 차이를 보입니다.

* 본건은 6층으로, 최근 거래된 9층 이상의 물건보다 가격이 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 안정적인 시세와 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 6층이라는 점과 낙찰 후 즉시 임대 또는 전매를 고려한 보수적인 접근을 한다면, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 다만, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세에 대한 심층적인 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.