나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30122 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 502동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 아파트,학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건내 4층 402호로서, 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지도매 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1), 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육제 한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화 예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항 시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보 호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시 관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의 )<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역( 사우처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아 파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) (2), 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육제 한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화 예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항 시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보 호구역(전방지역:25km)(위탁지역 15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존 지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수 있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간 :25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 김포시 사우동 1309-10번지에 위치한 울루물루타운하우스 502동 4층 402호에 대한 경매 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30122 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 502동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 47.12㎡ (약 14.25평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

건물구조: 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 4층 402호 (2017년 2월 22일 사용승인)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지가 1단으로 구성된 부정형 토지 위에 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑4)가 말소기준권리이며, 본 경매로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (본명: 김옥화)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2022년 6월 22일

* 배당신고일자: 2024년 8월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(을1)이 존재하나, '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(대항력 없음)이 있으나, 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 2026년 7월 15일 사우동 258-4번지의 2016년식 '에비뉴A동B동'(53.22㎡)이 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 2017년식으로 동 건보다 건축 연도가 신축에 가까우나 면적은 45.87㎡로 약간 작습니다. 해당 비교 사례의 거래가액(180,000,000원)을 기준으로 본 물건의 시세를 추정할 수 있습니다.

* 다른 최근 매매 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 거래 금액이 현저히 낮아 본 물건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 김포여자중학교, 김포고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 경매 물건 자체의 직접적인 제약보다는 해당 기간 내 토지 거래 시 외국인 등의 경우 허가가 필요함을 의미합니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 이는 재건축 또는 재개발 관련 규제 및 사업 진행에 따라 불확실성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고도지구 및 군사시설 보호구역 등의 제한 사항이 존재합니다.

* 이 정보는 간혹 전산 오류로 인해 사실과 다를 수 있으므로, 인허가나 토지 거래 전 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택으로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인의 대항력은 없으므로 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. '재정비촉진지구' 내에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 다양한 토지 이용 제한 사항을 신중히 검토해야 합니다. 최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 감정가(202,000,000원) 대비 낙찰가율이 결정될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 건축 연도가 신축급(2017년)으로 건물 상태 양호 기대

* 낙찰자에게 인수되는 임차 보증금 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 재정비촉진지구 포함으로 인한 향후 개발 가능성

1.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2016년식 53.22㎡, 1.8억)를 고려하면, 본 물건(2017년식 45.87㎡)의 적정 시가는 1.5억 원 내외로 추정됩니다. 다만, 감정가 2.02억 원은 이보다 높은 수준이며, 물건의 신축 연식 등을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 인수 보증금이 없는 점과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.