나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30120 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 145-6 부천역 푸르지오시티 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡본동 소재 "부천역" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 동유형의 공동주택및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장및 경인전철 1호선 "부천역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제17층 건물(사용승인:2014.06.27)내 제4층 제414호로서, 외벽:몰탈위 페인팅마감, 인조 석재 붙임마감 등. 내부:내부 인테리어 마감. 창호:샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택및 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<심곡동 145-6> 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세

* 사건번호: 부천지원 2026타경30120 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 3.87㎡ (약 1.17평)

* 건물면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제17층 건물 내 제4층 제414호

* 사용승인일: 2014년 6월 27일

3. 입지조건

4. 소재지 및 현황

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 145-6 부천역 푸르지오시티 4층 414호

* 용도: 오피스텔

5. 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡본동 소재 "부천역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 유형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

6. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 경인전철 1호선 "부천역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

7. 권리분석

8. 등기부현황

* 말소기준권리: 2026년 6월 17일자 부천시 압류 (갑4)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 (신탁등기말소) - 이신숙 (접수 2014-08-14)

* 소유권이전 - 한승우 (접수 2023-09-08, 매매)

* 압류 - 부천시 (접수 2025-06-17) - 말소기준권리

* 강제경매 - 주택도시보증공사 (접수 2026-01-15)

* 압류 - 동고양세무서장 (접수 2026-01-23)

* 전체 등기부채권 총액: 88,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 을구 순위 3번 주택임차권도 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 임차인 분석

* 주택도시보증공사 (고경민)

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-04

* 확정일자: 2022-10-12

* 배당신고일자: 2024-11-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건의 경매 채권자인 주택도시보증공사가 해당 임차권의 말소에 동의하였으므로, 본 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 대상이 아닙니다.

10. 상권분석

11. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 부천역 푸르지오시티는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지한 상업지구 내에 자리하고 있습니다.

12. 토지이용계획 및 제한상태

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 145-6

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 기타 제한사항: 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025.8.26.~2026.8.25.) 기간 중 외국인 등 특정 대상의 토지거래 시 허가 필요.

13. 생활정보

14. 건물 내 편의시설

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

15. 주변 편의시설

* 부천역 상업지구 내에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

16. 혐오시설 확인

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

17. 잠재적 리스크

18. 토지거래허가구역

* 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상이 토지를 취득할 경우 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 또는 전매 시 절차상 고려해야 할 사항입니다.

19. HUG 인수조건 변경

* HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않으나, 경매 채권자인 HUG가 적극적으로 개입하고 있음을 시사합니다.

20. 종합 의견

* 본건은 부천역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2014년 준공되어 건물 상태도 양호한 편이며, 실거주 및 임대 투자 모두 고려해볼 만한 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 동안 거래 시 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

21. 투자 포인트

* 부천역을 중심으로 한 우수한 역세권 입지.

* 20.07㎡의 소형 면적으로 초기 투자 부담이 낮음.

* 2014년식 신축급 건물로 관리 상태 및 가치 유지에 유리.

* 상업지역 내 위치하여 풍부한 임대 수요 기대.

* 강제경매로 진행되어 권리관계가 명확하며 인수 부담 없음.

22. 예상 입찰가

23. 시세 분석

* 최근 매매 사례 정보 분석 결과:

* 2024년 7월 14일 거래: 7,500만원 (전용면적 20.073㎡, 8층)

* 2023년 11월 11일 거래: 7,500만원 (전용면적 20.073㎡, 4층)

* 2024년 9월 20일 거래: 7,750만원 (전용면적 19.083㎡, 6층)

* 본 건의 전용면적은 20.07㎡입니다.

* 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 7,500만원에서 7,750만원 수준에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

* 감정가는 8,400만원으로, 현재 시장 시세보다는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 가장 최근의 거래가액(2024년 9월 20일, 7,750만원)을 기준으로, 본 건의 전용면적(20.073㎡)을 고려하면 적정 시세는 약 7,750만원에서 7,900만원 범위로 추정됩니다.

* 인수할 임차인의 보증금은 0원이므로, 시세 범위를 중심으로 입찰가 산정이 가능합니다.

24. 추천 입찰가

* 본 건은 입지적 장점이 크지만, 감정가 대비 시세가 낮고 토지거래허가구역이라는 점을 감안해야 합니다.

* 안정적인 수익 확보와 낙찰 가능성을 고려하여, 최근 시세 범위를 하회하는 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 추천 입찰가 범위: 7,700만원 ~ 7,900만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.