나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30116 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 부천로2번길에 위치하며, 주위는 숙박시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "부천역" 등이 소재함.

건물의 구조

2014년 6월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 중 11층 1107호로서, 외벽: 석재, 페인팅 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2014-06-27)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설, 주차타워, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호 지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30116 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 11층1107호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

건물면적: 15.95㎡ (약 4.83평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 11층 1107호

사용승인일: 2014년 6월 27일

감정가: 61,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변은 숙박시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단105764 (가압류, 한국자산관리공사) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 3번 주택임차권(김다운, 84,000,000원)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* GURVANBAATARMUNKHJARA (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-17, 대항력 없음). G 님으로 추정됩니다. 전입일자가 2025년 11월 17일로, 경매 사건 진행 시점(2026년)과 관련하여 실제 점유 여부 및 계약 내용은 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (김다운) (보증금 84,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-14, 확정일자 2021-12-06, 배당신고일자 2024-01-24, 대항력 없음). 김 님으로 추정됩니다.

총 인수 보증금: 0원

등기부 채권 총액: 125,676,280원

1.3. 상권분석

본건은 부천역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

19층 건물에 속해 있어 시각적인 개방감과 조망이 양호할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설: 건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설(편의점, 식당, 카페 등)이 입점해 있어 생활이 편리합니다. 부천역 주변으로 롯데백화점, CGV 등 대형 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 숙박시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

혐오시설: 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다 (2026년 8월 26일 이후 별도 지정될 수 있음). 따라서 매수인은 관련 법규에 따라 토지거래 허가를 받아야 합니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 선순위 임차권 존재는 권리관계 복잡성을 야기할 수 있습니다. 다만, 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 임차권이 소멸될 것으로 예상되나, 최종 말소 여부는 반드시 확인해야 합니다.

임차인 GURVANBAATARMUNKHJARA: 보증금 0원에 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2014년에 건축되어 비교적 신축이며, 소형 면적은 1인 가구 또는 투자용으로 적합할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 권리 분석에서의 잠재적 리스크는 신중한 검토가 필요합니다. 권리 관계는 매각으로 대부분 정리될 것으로 보이나, 최종 말소 여부는 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

부천역 역세권이라는 최상의 입지 조건.

안정적인 임대 수요가 기대되는 소형 오피스텔.

향후 시세 상승 가능성을 가진 지역.

감정가 대비 저렴한 투자 기회 (최근 실거래가 비교).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 5일, 12층, 15.56㎡ (전용면적) 거래가 58,000,000원.

* 2025년 10월 27일, 12층, 15.56㎡ (전용면적) 거래가 55,000,000원.

* 2025년 10월 27일, 7층, 15.56㎡ (전용면적) 거래가 55,000,000원.

최근 실거래가 평균: 약 56,000,000원.

본건 감정가: 61,000,000원.

종합적인 권리 관계, 입지 조건, 최근 실거래가 등을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 56,000,000원 수준으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정으로 인한 추가적인 절차 비용 및 시간 소요 가능성, HUG 관련 권리 변동 가능성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 최신 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려한 입찰가가 권장됩니다.

예상 입찰가: 57,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.