나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50209 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '망포역(수인분당선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며 인근 도로변을 따라 노선버스정류장 및 '망포역(수인분당선)' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 내 제4층 제404호로서 (사용승인일 : 2021.07.16) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2026타경50209 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 229,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 4층404호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 23.71㎡ (약 7.17평)

토지지분: 23.71㎡ (약 7.17평)

건물면적: 33.47㎡ (약 10.13평)

건물지분: 33.47㎡ (약 10.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 229,000,000원

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2021년 7월 16일 사용승인

기본 설비: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '망포역(수인분당선)' 남동측 인근

주위환경: 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황: 차량 진출입 용이, 인근 도로변 버스정류장 및 '망포역(수인분당선)' 소재하여 교통은 보통임.

인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

소유권보존: 2021-08-06 (주향섭 외 1명)

소유권이전: 2022-02-21 (권민지)

주택임차권: 2023-07-20 (이다솔, 255,000,000원, 전입 2021-11-29, 확정 2021-11-12) - 말소 예정

강제경매개시결정: 2026-01-16 (주택도시보증공사, 255,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2021-11-12

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자(주택도시보증공사) 겸 주택임차권자 승계인으로, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었음.

3.3. 인수되는 권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2026.01.16.)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주택임차권(이다솔)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었고, 대항력이 없으며, 권리 포기 확약서가 제출되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 특별 인수 조건

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 권리분석상 임차인의 대항력은 없고 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

구체적인 상권 분석 자료는 부족하나, 망포역 인근 지역은 꾸준한 주거 및 상업 수요가 예상됩니다.

4.2. 개발 계획

별도의 개발 계획에 대한 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 수인분당선 망포역, 버스정류장 인접

5.2. 교육시설

인근에 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 영통구는 교육열이 높은 지역으로 알려져 있습니다.

5.3. 기타

건물 자체적으로 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권을 승계받아 강제경매를 신청한 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

임차인의 대항력이 없음과 보증금 전액 반환청구권 포기 확약서 제출로 인수 부담은 없으나, HUG 관련 절차 및 권리 승계 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 구체적인 역할과 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차권 관련 위험

임차권 등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기에 대한 법적 효력 및 이행 여부를 철저히 검토해야 합니다.

6.4. 주변 환경 위험

현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)은 인근에 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 망포역 인근에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 강점입니다. 다만, 신청 채권자가 HUG이며 임차권 승계 및 포기 확약서 제출 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 매수인에게 인수되는 임대차보증금이 없어 투자 위험을 크게 낮출 수 있습니다.

* 수인분당선 망포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 2021년 사용승인을 받은 신축급 건물로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 시세는 약 3억 6천만원대 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 2억 2천 9백만원으로 시세 대비 낮은 편입니다.

하지만, HUG의 채권 및 임차권 관련 복잡한 권리 관계 및 포기 확약서 제출 등의 특수성을 고려하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 반영한 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 권리 인수 부담이 없다는 점을 최대 장점으로 활용하되, 복잡한 권리 관계에 대한 위험 프리미엄을 일정 부분 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.