나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30121 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 3-57 한라주택 나동 4층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물내의 제4층 제2호로서, (사용승인 : 1991.10.17) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 4미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

여월동 3-57 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 여월동 3-58 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 한라주택 나동 4층2호에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 1억 8백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 기본 물건 현황

* 사건번호: 부천지원 2026타경30121 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 3-57 한라주택 나동 4층2호 (참고: 건축물대장상 전유부 정보에는 3층 2호로 기재되어 있어, 실제 현장 확인이 필요합니다.)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

* 토지지분: 27.71㎡ (약 8.38평)

* 건물면적: 34.92㎡ (약 10.56평)

* 건물지분: 34.92㎡ (약 10.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 1991년 10월 17일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면(공항시설법), 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 적용 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택입니다. 이 구역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. (경매 낙찰 후 잔금 납부 시점과 허가 기간을 확인해야 합니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 등기부상 채무총액: 174,000,000원

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (등기 접수일 2025.12.18, 을7)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 을구 7번 주택임차권도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리(주택도시보증공사 가압류)보다 선순위 권리 없이, 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 동의가 이루어져 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김 (개인정보 마스킹 처리)

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 17일

* 확정일자: 2022년 05월 04일

* 배당신고일자: 2024년 06월 25일

* 대항력: 없음 (본건 물건명세서상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.)

* 특이사항:

- 비록 '대항력있는임차인', '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 언급되어 있으나, 등기부등본 상 주택임차권(을7)은 말소 예정이며, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

- 보증금 87,000,000원에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 있으며, HUG가 본건의 채권자 및 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부천시 오정구 여월동은 주거 지역으로, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 부천여월초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육: 부천여월초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 시내 접근성이 양호하며, 차량 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 층수 정보 불일치: 감정평가서상 본건의 위치는 '4층 건물내의 제4층 제2호'로 기재되어 있으나, 집합건물 전유부 등기사항증명서 요약 정보에는 '3층 2호'로 기재되어 있습니다. 이는 중요한 정보이므로, 반드시 현장 방문 시 실제 층수를 확인하고, 관련 서류를 면밀히 검토하여 계약 및 명의 이전 시 문제 소지가 없는지 파악해야 합니다.

* 임차인 관련 정보 혼선: '대항력있는임차인', '선순위임차권'이라는 문구가 일반 정보에 포함되어 있으나, 등기부등본 및 임차인 현황에서는 '대항력 없음', '말소 예정'으로 분석됩니다. 이는 정보 업데이트 과정에서의 혼선일 수 있으나, 최종 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1991년 10월 17일로, 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 이는 향후 재산 가치 및 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 상태: 본건 건물의 내부 상태, 마감재, 설비 등의 구체적인 정보가 부족하므로, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 해당 구역에서의 토지 거래 허가 규정을 준수해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다. 낙찰 후 추가적인 절차나 부담이 없는지 관련 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 35년이 경과한 노후 건물이라는 점, 건축물대장상 층수 정보의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 1억 8백만원은 최신 거래된 인근 신축/준신축 다세대주택 시세보다 낮은 편입니다. 건물 연식 및 리스크 요인을 감안하더라도, 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 기회: 다세대주택 물건으로 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 2025년 12월 24일, 7,500만원 (약 195만원/㎡)

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 2025년 12월 01일, 18,600만원 (약 457만원/㎡)

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 2025년 12월 06일, 27,000만원 (약 517만원/㎡)

본 물건(한라주택, 1991년식, 34.92㎡)의 감정가는 108,000,000원으로, 이는 약 309만원/㎡에 해당합니다.

가장 오래된 비교 물건인 '부원아트빌'(2003년식)의 평당 시세(약 195만원/㎡)를 감안할 때, 본건의 감정가(약 309만원/㎡)는 건물 연식을 고려하면 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 신축/준신축 건물의 시세(약 450~510만원/㎡)와 비교하면 낮은 편입니다.

하지만 1991년식 건물임을 감안하여 보수적으로 접근해야 하며, 층수 정보 불일치, 노후도 등 잠재적 리스크를 고려하여 시세를 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수할 보증금: 0원

* 감정가: 108,000,000원

* 시세 분석 결과: 건물 노후도, 층수 불일치 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 102,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

* 주요 고려사항:

* 건물 노후도 및 예상 수리 비용: 1991년식 건물로, 내부 수리 및 보수에 상당한 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 감안한 입찰가가 필요합니다.

* 층수 정보 불일치: 현장 방문 시 반드시 실제 층수를 확인하고, 등기부등본과의 차이로 인한 법적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 잔금 납부 시점과 허가 기간(2026.8.25까지)을 반드시 확인하여 허가 절차를 준수해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 관련 내용을 추가로 확인하여 잔금 납부 및 소유권 이전 절차에 차질이 없는지 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.