나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500404 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져 있습니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 11층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 등 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

공부상 오피스텔로 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 다각형 형태의 토지로 주위는 대체로 등고평탄하며, 오피스텔(도화탑클래스) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500404 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3, 도화탑클래스 4층 401호

* 건물명: 도화탑클래스

* 용도: 오피스텔

* 준공연도: 2017년 (사용승인일 2017-01-03)

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "인천도화초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 중심의 환경을 이루고 있습니다.

* 교통상황: 차량을 통한 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 물건지 남동측으로는 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 02월 07일 강서세무서장이 접수한 압류(체납징세 과-티6830)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 앞선 순위의 권리들, 즉 주택도시보증공사(HUG)의 주택임차권(을구 3번)은 HUG 측에서 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상의 기타 소유권 이전 등기, 압류 및 강제경매 개시 결정 등도 모두 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 현재까지의 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이규동)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-03-31

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 마스킹 처리된 임차인 정보: 이

* 임차인 이 는 보증금 210,000,000원에 차임이 0원이며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. HUG 보증으로 인해 발생한 임차권으로 보이나, 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 도화동 지역은 오피스텔, 주택 등이 혼합된 주거 중심의 상권 특성을 보입니다. 인천도화초등학교가 인근에 위치하여 배후 거주 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 지역 내 주민들을 대상으로 하는 생활 편의시설 위주의 상업 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육: 인천도화초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리한 입지입니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: 과거 HUG의 인수조건 변경 및 선순위 임차권 존재 가능성이 언급되었으나, 등기부상 해당 임차권은 대항력이 없고 말소 예정임을 확인하였습니다. 그럼에도 불구하고, 임대 관계에 대한 추가적인 확인은 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 건 인천 미추홀구 도화동 소재 도화탑클래스 오피스텔은 준수한 입지와 생활 편의성을 갖춘 물건입니다. 등기부상의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 HUG 임차권의 경우 대항력이 없고 말소 동의가 이루어져 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 이러한 명확한 권리 관계는 투자 결정에 있어 매우 긍정적인 요소로 작용할 것입니다. 다만, 명확한 임대 관계 파악이 어려운 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 인수 부담 최소화: HUG 임차보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용 절감이 가능합니다.

* 지역 내 안정적 수요: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 거주 및 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 가격 경쟁력: 감정가와 최근 시세 조사를 바탕으로, 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 2025년 1월 14일, 동일 건물 4층(본건과 동일 층) 51.99㎡가 170,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이를 기준으로 환산하면 3.3㎡당 약 10,800,000원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적은 59.91㎡(약 18.13평)이며, 감정가는 190,000,000원입니다.

* 2026년 3월 및 6월에 각각 118,000,000원과 123,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 2층 거래이며 면적 또한 본건과 유사함을 고려할 때, 2025년 4층 거래 사례와 감정가를 본건의 예상 가치 산정에 더욱 중요하게 반영하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

* 본 예상 입찰가는 2025년 4층 거래 사례(170,000,000원)와 본 건의 감정가(190,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다. 인수되는 권리 부담이 없는 점을 감안하였을 때, 시장 가치를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 과정에서의 경쟁 상황 및 추가 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.