나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30078 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 767 프라임하우스 104동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "통진초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물내 제4층 제403호로서, 외벽: 외장타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 부정형 토지로서, "공동주택 및 업무시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

서암리 767, 766-17: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(통진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의) 서암리 766-16: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천지원 2026타경30078 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 김포시 통진읍 서암리 767 프라임하우스 104동 4층 403호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 297,000,000원이며, 토지 면적은 35.64㎡ (약 10.78평)이고 건물 면적은 57.28㎡ (약 17.33평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "통진초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 경기남부수산업협동조합의 근저당권(241,200,000원)입니다.

접수일자 2023년 3월 15일 기준, 매매, 신탁 등기말소, 공유자 이전 등기가 확인됩니다.

이후 삼성카드, 화양동새마을금고, 서민금융진흥원의 가압류 및 경기수산업협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나, 이들 권리는 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 소유권 이전 시, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 일반적인 다세대주택 경매 물건에서는 흔치 않은 사항으로 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 JSON 정보에 따르면, 통진읍 서암리 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 15일 거래: 전용면적 52.34㎡, 118,000,000원 (약 2,254,500원/㎡)

- 2026년 6월 3일 거래: 전용면적 54.48㎡, 130,000,000원 (약 2,386,200원/㎡)

- 2026년 7월 7일 거래: 전용면적 64.93㎡, 50,000,000원 (약 770,000원/㎡) - (건축연도 1991년으로 노후화로 인한 시세 하락 추정)

본건 물건인 프라임하우스는 2021년경 건축 허가를 받아 2023년경 사용승인이 된 비교적 신축 건물(건축물표제부 기준)입니다.

위 비교 사례 중, 비교적 신축(2015년, 2017년)이고 면적이 유사한 매물(52.34㎡, 54.48㎡)의 단위 면적당 가격을 적용하면, 본건(57.28㎡)의 시세는 약 129,000,000원에서 136,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정평가액 297,000,000원과 비교했을 때 상당한 괴리를 보입니다. 감정평가액 산정 근거에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 시장 시세와의 차이가 크다는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 가능, 인근 노선버스 정류장 소재 (대중교통 사정 보통)

* 주요 시설: "통진초등학교" 동측 인근 위치

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지하1층, 지상5층 건물 내 4층 403호

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등

1.5. 잠재적 리스크

* 감정평가액과 실제 시장 시세 간의 현저한 차이: 현재 파악된 인근 유사 부동산의 매매 시세는 감정평가액의 절반 수준에도 미치지 못하고 있습니다. 이는 감정평가 시점, 평가 방식, 또는 물건 자체의 특수성 등 다양한 요인에 기인할 수 있으나, 입찰 시 투자금 회수 및 수익률에 직접적인 영향을 미치는 중대한 리스크 요인입니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 있는 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계는 다를 수 있습니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 주변 환경을 고려할 때, 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았으나, '가축사육제한구역' 지정 등은 축사 관련 시설의 잠재적 가능성을 시사할 수 있습니다. 이에 대한 현장 확인 및 주변 탐문이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

그러나 제공된 시장 시세 정보와 감정평가액 간의 큰 차이는 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

인근 유사 신축 다세대주택의 가격 동향을 고려할 때, 감정평가액의 정당성에 대해 깊이 있는 검토가 필요합니다.

만약 제공된 시장 시세가 본건의 실제 가치를 더 정확히 반영한다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

반대로, 감정평가액이 타당한 근거를 가지고 있다면, 시장 가격이 왜 낮은지에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

입찰 전, 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 실제 시세 등을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들고 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시장 시세 대비 낮은 감정가: 만약 시장 시세가 감정가를 제대로 반영하고 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 기회가 존재합니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 김포시의 지속적인 개발 계획 및 수도권 접근성 개선에 따른 잠재적 가치 상승 요인.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 6월 3일, 54.48㎡, 130,000,000원)를 기준으로 환산한 본건(57.28㎡)의 시장 가치는 약 136,000,000원으로 추정됩니다.

본건의 신축 연도(2021년경)를 감안하여, 보수적으로 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정평가액 297,000,000원과는 상당한 차이가 있으므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.