나이스옥션 법원경매 부천 2026타경13 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 595-14 세영주택 1층 1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 제1층 제1호로서, 외벽 : 적별돌 쌓기 마감. 창호 : 하이섀시.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부명중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑아트유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부명초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중동사랑아트유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천사유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사랑아트유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동사랑아트유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

외벽표기 "세영A동" 으로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경13 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 595-14 세영주택 1층 1호

건물명: 세영주택

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 토지및건물현황

토지면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

토지지분: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

건물지분: 40.8㎡ (약 12.34평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 1987년 8월 27일

건물구조: 벽돌구조 슬래브지붕 2층 건물 (철근콘크리트)

건물 외벽 마감: 적벽돌 쌓기

창호: 하이섀시

1.3. 감정평가액

감정가: 89,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 동일 유형의 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통및접근성

차량의 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리(근저당권, 국민은행, 2018.06.26. 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 상속 등기, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등의 권리 내역이 존재했으나, 대부분이 말소 처리되었거나 본 경매 절차에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 88,391,553원

3.2. 인수/소멸권리

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 특별히 명시되어 있지 않습니다. 다만, 권리 분석 시 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지, 또는 등기되지 않은 권리(예: 유치권, 미등기 임차권 등)가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 대부분의 저당권, 근저당권, 압류, 가압류 등 담보 물권 및 강제 집행 관련 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항(권리관련)

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 본건 부동산은 건물 외벽 표기가 "세영A동"으로 되어 있으며, 공부상으로는 "1층 1호"이나 현황은 "201호"로 파악됩니다. 이는 등기부상의 내용과 실제 점유/이용 현황이 불일치하는 중대한 사항이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 지역은 주거지역으로, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 상업시설보다는 주거 환경이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 남측 인근에 부명초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등) 및 대중교통 시설이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공부상내용과현황불일치

등기부상 주소(1층 1호)와 실제 현황(201호)이 다른 점은 법적 소유권 문제, 명도 문제, 향후 재산권 행사 등에 심각한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 임차인현황미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적인 부분이나, 임차인의 대항력 존재 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 따라서 잔금 납부 후 소유권 이전 시 허가를 받아야 하며, 이는 취득 및 매각 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 부천시의 주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 주변 환경은 주거지로서 양호한 편이나, 공부상 호수와 현황 호수가 불일치하는 점, 임대차 관계가 미상인 점, 토지거래허가구역이라는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 호수 불일치 문제는 명확한 소유권 이전 및 명도 진행을 위해 반드시 해결해야 할 과제입니다.

8. 투자포인트

* 감정가 대비 시세 비교: 유사 연식 및 면적의 인근 다세대주택 시세와 감정가를 비교하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다. (최근 매매 정보 분석 결과, 감정가 대비 시세는 현재 시점의 시장 상황에 따라 달라질 수 있으나, 과거 거래 사례 대비 저평가 가능성도 존재합니다.)

* 주거지 입지: 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 예상입찰가

감정가는 89,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 2001년식 36.9㎡ 다세대주택이 110,000,000원에 거래된 점(약 298만원/㎡)을 고려하면, 본건(40.80㎡)의 시장 가치는 약 1억 2천만원 이상으로 추정될 수 있습니다. 그러나 본건은 건축 연도(1987년식)가 더 오래되었고, 공부와 현황의 불일치, 임차인 미상 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

제공된 정보와 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이고 권리상 큰 문제가 없어 보이지만, 현황과 공부상 내용의 불일치라는 중대한 하자를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (본 예상가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.