나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30171 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 575-18 리마빌 디동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25. )).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30171 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 575-18 리마빌 디동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

토지지분: 30.954㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.23㎡ (약 17.31평)

건물지분: 57.23㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등

1.5. 토지 이용 계획

지역지구: 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑13번 가압류 (주택도시보증공사, 2023.03.13.)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 9번 임차권등기 (2024.10.11. 등기)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: JIANGYONGIU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-02

대항력: 없음

* 임차인: JINJINLAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-02

대항력: 없음

* 임차인: 유민경

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-30

확정일자: 2022-08-30

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 있음

비고: 매각으로 인해 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

1,022,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 동일 건물 단지인 리마빌 비동(575-19번지)의 전용면적 57.23㎡(4층) 물건이 2025년 12월 2일 169,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 이는 본건과 면적, 건물 연식, 단지 유사성을 고려할 때 중요한 비교 대상이 됩니다.

이 외에도 인근 단지의 유사 면적 물건들이 2025년 12월에 155,000,000원에서 200,000,000원 사이에 거래되었습니다.

4.2. 시세 대비 분석

감정가는 202,000,000원이나, 유사 물건의 최근 매매 사례는 169,000,000원 수준으로, 감정가보다 낮은 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 부천공업고등학교가 소재하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로, 지도상으로 확인한 결과 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 효력이 유지됩니다. (본 보고서 작성 시점 기준)

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 유민경(보증금 195,000,000원)의 존재입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

총 채권액이 1,022,500,000원으로 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 경매 진행 시 예상보다 낮은 낙찰가로 이어질 가능성이 있지만, 동시에 임차인 보증금 인수 후에도 채권자들에게 충분한 금액이 배당되지 못할 위험도 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 교통 및 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 195,000,000원에 달하여 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다. 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 적절한 가격 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인한 유찰 가능성으로 인한 시세 차익 기대

* 성숙된 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가를 통한 객관적인 가치 평가 가능

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 195,000,000원을 제외하고 산정됩니다. 유사 면적의 리마빌 비동 매매 사례가 169,000,000원인 점과 물건의 권리 관계, 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보증금 인수분을 제외한 예상 입찰가는 약 120,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

유의사항: 상기 예상 입찰가는 보증금 인수분을 제외한 금액입니다. 실제 낙찰 시, 경매 절차에서 유민경 임차인의 보증금 195,000,000원이 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 실투자금액은 증가할 수 있습니다. 따라서 총 예상 지출 금액이 본건의 미래 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.