나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500392 [1] 인천광역시 남동구 만수동 926-5 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천2호선 "만수역" 및 "모래내시장역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1989.09.11.) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금139,000,000원 / 임대차계약일자 2022년04월03일 / 확정일자 2022년04월07일

물건 비고

외벽에 '백조 나동'으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 926-5번지 1층 102호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경500392 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

감정평가액은 98,000,000원입니다.

토지 면적은 24.02㎡ (약 7.27평)이며, 건물 면적은 35.19㎡ (약 10.65평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1989년 09월 11일로, 연와조(벽돌구조) 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물 내 1층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, 주변에 문일여자고등학교가 위치해 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

1.1. 1. 교통 상황

차량 접근이 용이한 편이며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

도보 또는 근거리 이동 가능한 곳에 인천지하철 2호선인 만수역 및 모래내시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 2. 도로 상황

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 07일 접수된 강서세무서장의 압류(갑6)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 아래 권리들을 포함한 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소멸 예상 권리

* 압류: 강서세무서장 (갑6), 남동구 (갑7), 양천세무서장 (갑8)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9)

* 주택임차권: 김영주 (을9) - 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 1. 임차인 현황

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인은 주택도시보증공사(김영주)입니다.

임차보증금은 139,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 05월 09일, 확정일자는 2022년 04월 07일입니다.

임차인은 배당신고일자 2024년 03월 19일로, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 최근 2026년 3월 만수동 944-19번지 소재 1991년식 다세대주택(36.51㎡)이 93,000,000원에 거래되었습니다.

유사한 시기에 건축된 유사 면적의 물건 시세가 9,300만원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가 9,800만원은 시장가와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

한편, 2026년 3월 만수동 841-27번지 소재 1991년식 다세대주택(35.91㎡)이 30,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 특수한 거래 조건이 있었을 가능성이 높아 일반적인 시세로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 본건 서측 인근에 문일여자고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 인천지하철 2호선 만수역 및 모래내시장역을 이용할 수 있으며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 또한, 일상생활에 필요한 각종 근린생활시설이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 낙찰자가 HUG의 특정 조건을 인지하거나 이행해야 할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측 또는 경매 컨설턴트와 정확한 내용을 확인하는 것이 중요합니다. 다만, 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건축 연도: 1989년 건축물로, 약 37년이 경과한 노후 건축물입니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 해당합니다. 외국인 투자자는 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 외벽 표기: 외벽에 '백조 나동'으로 표시되어 있다는 점은 식별 용이성을 높이나, 관리상의 특징으로 인지할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 권리관계가 명확하여 인수할 채무나 임차 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

인천 2호선 역세권에 위치하며 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 입지입니다.

다만, 건축 연식이 오래되었다는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 실거주 또는 임대 수익 창출 측면에서 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이하며, 추가 인수 부담이 없습니다.

* 인천 2호선 만수역, 모래내시장역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변 학군(문일여자고등학교) 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 0원 인수 보증금으로 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

유사한 조건의 최근 매매 사례(2026년 3월, 9,300만원)를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 0원이라는 점과 권리관계의 명확성을 감안하여, 85% ~ 95% 수준의 낙찰가율을 고려한 입찰가 산정이 합리적일 것으로 보입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 83,000,000원 ~ 93,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.