나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500420 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 2동 10층1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "옥련시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 시장, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재 하여 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 23층중 10층 1009호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(접함), 건묵용도지역기타<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경500420 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500420 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 2동 10층1009호

용도: 아파트

감정가: 259,000,000원

토지면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

토지 지분: 21.9039㎡

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "옥련시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 시장, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 보통시됩니다.

건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕 23층 중 10층 1009호로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 유리창 등입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 대로3류(접함), 건묵용도지역기타<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.3. 권리분석

등기부상 소유권 이전은 1996년 5월 14일 최승열에게 등기되었습니다.

을구 5번 순위의 주택임차권(채권자: 최인규, 금액: 240,000,000원, 전입/확정일자: 2022년 2월 28일)이 등기되어 있으나, 말소 대상이며 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

갑구 2번 순위로 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026타경500420, 채권액: 240,000,000원)이 말소기준권리로 등기되어 있습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 선순위 임차권을 포함한 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (최*규)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

비고: HUG 관련 임차권으로, 대항력은 없으나 HUG 인수조건 변경 및 특수 물건 정보와 관련하여 면밀한 검토가 필요합니다.

인수되는 권리: 본 경매 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 "옥련시장"을 중심으로 형성된 지역 상권 내에 위치하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업 시설보다는 전통 시장과 연계된 지역 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

주거 환경: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민 공동시설, 어린이 놀이터 등이 갖춰져 있으며, 총 612세대가 거주 중입니다. 단지 내 및 주변으로 주차 공간이 마련되어 있습니다 (총 주차 대수 221대).

편의 시설: 도보 거리 내 옥련 시장을 비롯한 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

건축 정보: 1996년 3월 15일에 사용승인된 건물로, 23층 건물 중 10층에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건과 달리 HUG와 관련된 추가적인 조건이나 절차가 존재할 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

선순위 임차권 관련 복잡성: 비록 대항력이 없고 말소 예정인 임차권이지만, 주택도시보증공사(HUG)와의 연관성 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출 등은 이해관계자 간의 복잡한 계약 관계를 내포할 수 있습니다. 낙찰 후에도 HUG와의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획의 제한: 제3종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제가 적용되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 삼성아파트 2동 10층 1009호로, 59.98㎡(약 18.14평)의 전용면적을 갖추고 있습니다. 옥련 시장 인근의 편리한 생활 환경과 기본적인 주거 편의 시설을 갖춘 아파트입니다.

권리 관계상 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 금전적 위험이 적은 편입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 HUG 관련 임차권 등 특수 물건 정보는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 복잡성에도 불구하고, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 안정적인 거주 또는 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 합리적인 가격: 최근 유사 면적(59.98㎡)의 실거래가가 2억 4천만 원(5층)으로 확인되었고, 본건 감정가가 2억 5천 9백만 원(10층)인 점을 고려할 때, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

권리상 안전성: 경매를 통해 모든 권리가 말소되므로, 명확하고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

우수한 입지 조건: 옥련 시장 및 주변 상업 시설과의 근접성, 대중교통 이용 편의성 등 실거주 만족도가 높은 입지입니다.

안정적인 주거 환경: 오랜 기간 형성된 주거 지역으로, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.98㎡)의 실거래가: 240,000,000원 (5층)

본건 감정가: 259,000,000원 (10층)

건물 면적 59.98㎡ (약 18.14평) 기준으로, 10층에 위치한 본건의 경우 5층 실거래가보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 결정될 것으로 보입니다.

본 건은 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 조사 및 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

합리적인 입찰 전략으로 255,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.