나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500395 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 500-1 이-클래스11차 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ‘귤현초등학교’ 동측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2013.3.12.) 외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500395 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 500-1, 이-클래스11차 3층302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2013년 3월 12일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 28.90㎡ (약 8.74평) (토지 지분 28.9038㎡)

건물면적: 33.64㎡ (약 10.18평) (건물 지분 33.64㎡)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 동측에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(귤현초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김현숙 외 1명 (2013.03.15)

* 소유권 이전 (공유자 지분 전부 이전): 박성민 (2013.05.29)

* 소유권 이전 (매매): 이종희 (2021.07.16)

* 근저당: 이갑희 (2021.09.23, 54,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 강송이 (2021.07.16, 190,000,000원) - HUG 동의로 말소 예정

* 압류: 국민건강보험공단 (2022.12.06) - 말소 예정

* 압류: 계양구 (2025.11.24) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.20, 190,000,000원) - 본 경매 개시 결정

등기부 채권 총액: 244,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강송이)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-16

확정일자: 2021-06-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련. 말소 예정.

* 임차인: 장기원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-08

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당(이갑희, 2021.09.23) 이하 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

주택임차권(강송이)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 인수할 보증금이 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

감정가: 133,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매 사례:

2025년 12월: 135,000,000원 (전용면적 39.25㎡, 2011년식, 2층, '에스톤빌', 귤현동 506-4)

2025년 12월: 155,000,000원 (전용면적 57.84㎡, 2010년식, 3층, '승윤노블리안', 귤현동 505-3)

2026년 7월: 159,000,000원 (전용면적 53.26㎡, 2010년식, 2층, '힐타운7차', 귤현동 510-3)

분석: 본건(전용면적 33.64㎡)은 제공된 시세 정보 중 가장 작은 면적에 해당합니다. 인근 유사 물건들의 시세는 1억 3천 5백만원에서 1억 5천 9백만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 3천 3백만원으로, 최소 시세(1억 3천 5백만원)보다 약간 낮으나 면적을 고려하면 유사한 수준입니다. 특히 본건과 같은 단지('E-클래스11차')이자 면적이 유사한 '에스톤빌'의 2025년 12월 매매가 1억 3천 5백만원은 본건의 시세를 잘 반영하는 사례로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 자체 시설

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 귤현초등학교가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 상업시설: 주위에 각종 근린생활시설이 있습니다.

* 기타: 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항이 있으나, 등기부상 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며 인수할 보증금은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경은 잠재적 변동성을 시사할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 경매 시점과 겹치므로, 취득 시 해당 구역 내 거주자 등 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 비교적 신축(2013년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 상황이 보통 수준입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없으며, HUG 관련 임차인의 보증금도 인수 대상이 아닙니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되어 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상.

* 인근 초등학교 위치로 학군 수요 기대.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗함.

* 명확한 임차인(HUG)의 보증금 미인수 조건.

* 주변 유사 물건 시세 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석: 유사 면적 물건 시세 1억 3천 5백만원 ~ 1억 5천 9백만원.

본건의 감정가는 최소 시세보다 약간 낮으며, 면적을 고려할 때 합리적인 수준입니다. 주변 시세 중 가장 낮은 1억 3천 5백만원을 기준으로, 낙찰 가능성을 고려하여 소폭 상승한 가격을 설정합니다.

예상 입찰가 범위: 138,000,000원 ~ 145,000,000원

권장 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.