나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500417 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 568-29 우솔빌 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현2동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주 거지역으로서 제반주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 숭의역)이 소 재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2동 2층 201호로서, (사용승인일자: 2009.04.24) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] ), 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)), 과밀억제권역. 토지거래계약에관 한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지 정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500417 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 568-29 우솔빌 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.44㎡ (약 18.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2동 2층 201호

사용승인일자: 2009년 04월 24일

1.4. 토지이용계획

구분: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 대상: 외국인 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현2동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 동유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 숭의역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (접수일자: 2023.08.17, 권리금액: 84,255,553원)

등기부채권 총액: 214,255,553원

3.2. 주요 권리 내역

소유권 이전(갑2, 갑3, 갑4), 주택임차권(을5), 가압류(갑11), 압류(갑12, 갑13), 강제경매(갑14) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-07-26

* 확정일자: 2019-07-08

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등기되어 있으며, 본 건 강제경매의 채권자이기도 함.

3.4. 인수 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 권리분석 정보에 따름)

상기 임차인의 경우 대항력이 없으며, 별도의 인수 보증금이 없는 것으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치하며, 지역 커뮤니티 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 유사한 다세대주택의 거래가액은 면적 및 건축 연도에 따라 다소 차이를 보임.

* 2026년 5월 거래 사례 1: 38.67㎡ (약 11.7평), 1991년식, 6,000만원 (약 513만원/평)

* 2026년 5월 거래 사례 2: 69.25㎡ (약 20.9평), 2004년식, 11,000만원 (약 526만원/평)

* 2026년 5월 거래 사례 3: 32.76㎡ (약 9.9평), 1996년식, 6,690만원 (약 676만원/평)

본 건(62.44㎡, 약 18.9평, 2009년식)의 감정가는 140,000,000원 (약 741만원/평)으로, 유사 면적의 최근 거래 사례 2(약 526만원/평) 대비 다소 높게 평가되었으나, 건축 연도가 더 최신인 점을 고려할 때 시장 상황에 따른 차이가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 주거지역 특성상 인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 위치할 가능성이 높으며, 안전한 교육 환경이 기대됨. (관련 정보: 남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))

5.2. 교통

수인분당선 숭의역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 시내 접근성 또한 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련 절차나 조건에 대한 추가 확인이 필요함. 비록 임차인 정보에서 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, HUG의 조건 변경 내용이 매수인의 인수 부담으로 이어질 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 토지거래계약 허가구역

본건 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 따라서 외국인 또는 일정 용도로 토지를 거래하는 경우 허가를 받아야 할 수 있으며, 현재 시점에서 해당 기간이 경과되지 않았으므로 주의가 필요함.

6.3. 임대차 관련

감정평가서상 '임대미상임'으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에 HUG(조 )가 130,000,000원의 보증금으로 등재되어 있음. 해당 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금도 없는 것으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임대차 관련 추가적인 분쟁 소지가 없는지 면밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 비교적 신축(2009년 준공)의 다세대주택으로, 강제경매 절차를 통해 매각됨. 주거 지역으로서 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있으며, 대중교통 이용도 편리한 편임. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적임. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 토지거래 허가구역 지정 등은 추가 확인이 필요한 잠재적 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2009년식)인 다세대주택으로, 지역 내 주거 가치 상승 잠재력이 있음.

* 수인분당선 숭의역 인근으로 교통 편리성이 양호함.

* HUG가 채권자로서 경매를 진행하고 있으며, 인수 보증금이 0원이라는 점에서 권리관계가 명확하고 매수인의 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 시세(약 513만원/평 ~ 676만원/평)와 본 건의 면적(18.9평), 감정가(140,000,000원, 약 741만원/평)를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 판단됩니다.

최근 거래 사례 중 본 건과 유사한 조건(면적, 건축 연도)을 가진 매물의 가격 수준을 반영하여, 110,000,000원을 1차 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 시장 상황에 따라 조정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.