나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500389 [1] 인천광역시 부평구 부평동 377-8 웨스트레뷰 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트 및 다세대 주택 위주의 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 승강기설비 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부평동 377-8은 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지및건물정보

* 물건명: 웨스트레뷰

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 377-8 7층 703호

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제703호

* 건물용도: 도시형생활주택

* 건물면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

* 건물 총 층수: 10층

* 준공년도: 2014년

* 총 세대수: 16세대

1.2. 토지정보

* 토지면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

* 토지지분: 9.12㎡

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 정방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 평가및매각정보

* 감정가: 162,000,000원

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 및 다세대 주택 위주의 공동주택과 근린생활시설이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

* 본건 부평동 377-8은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2026년 1월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(채권액 180,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는권리

* 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인현황및분석

* 임차인: 고태경

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-12-01

* 확정일자: 2023-12-04

* 배당신고일자: 2026-03-23

* 대항력: 있음

* 권리분석: 선순위 임차인으로 대항력이 있습니다. 배당신고를 하였으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미회수 잔액은 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박유진)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-26

* 확정일자: 2021-04-29

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 주거 지역으로, 주변에 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 도보 거리에 다양한 상점과 식당 등이 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측 인근에 부평중학교가 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적리스크

* 선순위임차인 보증금 인수 가능성: 대항력 있는 임차인 고태경 씨의 보증금 25,000,000원에 대해, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미회수 잔액이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 주택 용도 취득 시 토지 거래 허가 구역에 해당하므로(2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 외국인 낙찰 시 추가 허가 절차가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급된 바는 없습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 HUG 관련 조건 변경 사항은 잠재적 리스크로 반드시 검토해야 합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 감정가 1억 6,200만원을 기준으로 주변 실거래가 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 부평구는 인천의 주요 지역 중 하나로, 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* HUG 관련 조건 활용: HUG 인수 조건 변경 내용을 면밀히 분석하여 유리한 조건으로 활용할 수 있다면 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 웨스트레뷰 건물 자체의 실거래가는 2026년 7월 기준으로 7,000만원에서 28,400만원까지 다양하게 형성되어 있으나, 이는 면적, 층수, 건물 연식 등이 상이한 타 단지 및 건물과의 거래 사례이며, 본건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건(45.52㎡)의 감정가는 162,000,000원입니다.

* 인수 예상 보증금: 고태경 임차인의 보증금 25,000,000원.

* 본건의 총 예상 부담액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 판단했을 때, 보수적으로 접근할 경우 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* (참고: 위 입찰가 산정 시, 총 예상 부담액은 155,000,000원 ~ 175,000,000원이 됩니다.)

* 이는 추가적인 현장 조사 및 권리관계 확정 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.