나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500449 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 3층 301호로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2011.11.29)

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형아파트) 임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 근생, 도시형생활주택(원룸형아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500449 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 3층301호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

* 감정가: 66,000,000원

* 토지면적: 4.11㎡ (약 1.24평)

* 토지지분: 4.11㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

* 건물지분: 16.01㎡ (약 4.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 사용승인일: 2011.11.29

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. '간석오거리역'을 통한 광역 접근성도 양호합니다.

* 도로상태: 본 건 토지는 북측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 총 채권액: 59,000,000원 (채권자: 주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 2022-03-29 소유권이전 (장소연)

* 을3: 2024-01-11 주택임차권 (강민지, 보증금 59,000,000원, 대항력 없음) - 말소 예정

* 갑5: 2022-04-15 소유권이전 (손재현, 매매)

* 갑6: 2023-05-31 압류 (남동구) - 말소기준권리

* 갑7: 2026-01-20 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 59,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-04

* 확정일자: 2022-03-31

* 배당신고일자: 2024-01-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (특수물건정보)

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.)

* 결론: 본 건은 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 간석동 지역은 상업시설, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* '간석오거리역'이 인접해 있어 역세권으로서의 가치를 지니며, 이는 유동인구 확보와 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2014년식 '풍경채'(전용 64.73㎡)가 2026년 3월 31일 17,300만원에 거래되었습니다.

* 1987년식 '동아주택'(전용 47.56㎡)가 2026년 3월 6일 12,000만원에 거래되었습니다.

* 1991년식 '목화빌라'(전용 34.65㎡)가 2026년 3월 4일 5,500만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 소형 면적임을 감안할 때 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: '간석오거리역' (지하철 1호선) 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 있어 쇼핑, 식당, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 상대보호구역이 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

* 의료시설: 대형 병원 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내 병의원 이용은 가능합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택(원룸형아파트)으로, 주변은 업무시설, 상가, 주택 등이 혼합된 도심형 주거환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 거래 조건에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인에 한하여 토지거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 별도의 임대차 계약 조건에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 법적 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 혐오시설: 지도 서비스 등 외부 자료를 통한 직접적인 혐오시설 검색은 불가능하나, 보고서 상에는 별도로 언급된 혐오시설 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원의 부동산 강제경매 대상인 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. '간석오거리역' 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용도 용이한 장점이 있습니다. 2011년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 16.01㎡(약 4.84평)의 소형 면적으로 1인 가구 실수요자나 임대 투자자에게 적합할 수 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 물건이나, 'HUG 인수조건 변경' 사항에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: '간석오거리역'과 인접하여 교통 편리성이 높음.

* 소형 면적의 실용성: 1인 가구 맞춤형 소형 주택으로 임대 수요 꾸준 기대.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 지역 개발 잠재력: 간석동 일대의 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건: HUG의 적극적인 채권 회수 의지가 예상되어 경매 절차 진행 원활성 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 66,000,000원

* 채권액 (주택도시보증공사): 59,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 본 건은 16.01㎡(약 4.84평)의 소형 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다.

* 인근의 다세대 주택 매매가(2026년 3월 거래 기준)를 고려할 때, 34.65㎡(약 7.69평)의 '목화빌라'가 5,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 이보다 면적이 작습니다.

* 본 건의 감정가 6,600만원은 평당 약 13,636,000원 수준으로, 인근의 다른 면적의 다세대 주택 시세(평당 약 715만~1055만원) 대비 높은 편입니다. 이는 건물 준공 연도(2011년) 및 도시형생활주택으로서의 상품성, 소형 면적의 희소성 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가는 6,600만원이며, 채권액 또한 5,900만원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG 측에서 말소 동의 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 다만, 해당 조건으로 인해 추가적인 비용이나 복잡성이 발생할 수 있으므로 이를 감안해야 합니다.

* 주변 시세와의 비교, 감정가, 채권액, 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 투자를 고려한다면 감정가(6,600만원)를 기준으로 95% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위 : 65,000,000원 ~ 73,000,000원

* 상기 입찰가 범위는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 법률, 권리 관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.