나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500381 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-19 영종하늘도시 트루엘에디션 10층1009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '영종1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 23층 중 10층 1009호로서, 외벽: 일부 석재붙임, 복합판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감. 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 주차설비, 도시 가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 로폭 약 45m, 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(2012-12-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획벅>, 토지거래계약에 관한 허가 구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500381 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1886-19 영종하늘도시 트루엘에디션 10층1009호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

건물면적: 22.44㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '영종1동행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측 및 북동측으로 각각 폭 약 45m, 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-06-29)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 120,000,000원, 2020-06-29) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (김민지, 5,000,000원, 2024-04-29 전입/확정) - 말소예정 (매각으로 소멸)

* 갑3: 임의경매 (유아이제사십일차유동화전문, 107,060,887원, 2026-01-16 개시) - 말소예정

3.2. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 김민지 씨입니다.

* 임차인: 김민지

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-04-29

* 확정일자: 2024-04-29

* 배당신고일자: 2026-03-19

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸)

* 비고:

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 125,000,000원입니다. (근저당 120,000,000원 + 임의경매 청구액 107,060,887원 등을 포함한 것으로 추정)

3.4. 인수 권리

말소기준권리인 근저당(을1)보다 후순위인 을2(주택임차권), 갑3(임의경매) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김민지 씨는 대항력이 없어 보증금 5,000,000원을 인수하지 않습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 특별히 명시된 것이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 인천광역시 중구 중산동 일대는 영종도 내 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역 내에 포함되어 체계적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다.

4.2. 개발 계획

본 물건은 경제자유구역으로 지정되어 있으며, 중심상업지역, 광로/중로에 접하고 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 행정복지센터, 버스정류장 등이 소재하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 평슬라브 지붕 구조로, 23층 중 10층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임, 복합판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과는 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 김민지 씨는 대항력이 없으나, 배당 신고일자(2026-03-19)와 임의경매개시결정일자(2026-01-16) 사이에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 다만, 배당을 통해 보증금을 회수하지 못할 경우의 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (현황상으로는 보증금 인수 없음)

6.3. 감정가-시세 괴리

본 건의 감정가는 99,000,000원이나, 최근 유사 물건의 매매가는 54,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 조사되었습니다. 이는 감정가와 실제 시세 간 상당한 괴리가 있음을 시사하며, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 영종도 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체의 건축 연식(2020년 준공)도 비교적 신축에 속하며, 필요한 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 최근 유사 물건의 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정된 점은 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 특이사항도 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 양호한 건물 상태 및 시설 보유

* 영종도 중심상업지역 내 위치로 향후 지역 가치 상승 기대

* 명확한 권리관계로 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음)

* 편리한 교통 환경 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 99,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 가격은 54,000,000원에서 70,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

평균 거래가(약 2,937,581원/㎡)를 기준으로 본 건의 건물 면적(22.44㎡)에 적용 시 약 65,900,000원의 시세가 산출됩니다. 최고가 거래(70,000,000원)와 비교해도 약 70,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 격차를 고려할 때, 무리하게 감정가에 근접한 금액으로 입찰하는 것은 리스크가 큽니다.

따라서, 최근 실거래가 수준과 함께 향후 시세 상승 가능성, 경매 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 65,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 70,000,000원 이상으로 입찰 시 실거래가 수준을 초과할 수 있으므로, 철저한 시장 조사 후 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.