나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20080 [1] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산역(8호선)' 서측 인근에 위치하며, 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로서 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '다산역(8호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제1층 110호 외 2개호로서, (사용승인 2020년 12월 9일) 외벽: 복합판넬 및 석재 마감 등임. 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실임. 기호 2,3 : 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 옥내소화전 등 기본적인 소화/소방설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

다산동 6073-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택 지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20080 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 851,000,000원

건물면적: 29.24㎡ (8.84평)

건물지분: 29.2378㎡ (8.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

건물 정보:

사용승인일: 2020년 12월 9일

구조: 철근콘크리트조

총 층수: 12층

건물 총 면적: 29,692.39㎡ (8,982.33평) [cite:31, JSON 표제부]

대지 면적: 2,478.1㎡ (750.01평) [cite:31, JSON 표제부]

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산역(8호선)' 서측 인근에 위치하며, 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로서 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 대체로 무난한 편입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 '다산역(8호선)'이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

도로 상태: 본건은 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 소로3류, 중로2류에 해당합니다. 또한 공공주택지구, 성장관리권역이며, 2025년 8월 26일 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023년 5월 15일 접수, 2,760,000,000원) [cite:29, 을2]

총 등기부채권액: 3,244,876,316원

주요 권리 내역 (말소 예정):

등기부상 여러 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전 (주식회사 하나로푸드, 주식회사 햇살푸드원 등)

* 근저당 (우리은행)

* 가압류 (경기신용보증재단, 농협은행주식회사, 농업협동조합중앙회)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 임의경매 (유더블유제십육차유동화전문유한회사)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 잠재적 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 확인 필요)

1.3. 상권분석

입지 및 주변 상업 시설: 본건은 '다산역(8호선)' 인근에 위치한 다산진건 공공주택지구 내 상가입니다. 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 다수 소재하고 있습니다.

업종: 본건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 또는 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 가능합니다.

현황: 감정평가 조사 시점(2026년 1월 26일) 및 현재 모두 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

교통: 8호선 다산역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변에 학교가 다수 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 물건이 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성이 존재합니다.

명도 관련: 임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없어, 현 점유자(있는 경우)와의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 금리 변동, 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

권리상 미소멸 가능성: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 8호선 다산역과 인접한 역세권 상가로, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공된 신축 건물로 시설 면에서는 양호할 것으로 기대됩니다. 현재는 공실 상태이며, 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상에 따른 명도 이슈를 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 851,000,000원을 기준으로 향후 임대 수익률 및 시장 전망을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 8호선 다산역 이용이 편리하여 향후 역세권 가치 상승이 기대됩니다.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 공공주택지구의 고정 수요를 확보하고 있습니다.

개발 호재: 다산진건 공공주택지구 개발 및 지역 인프라 확충에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 851,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 현재의 공실 상태, 향후 예상되는 임대 수익률, 지역 내 상가 시세, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수되는 보증금이나 부담해야 할 차임이 없으므로, 수익형 부동산으로서의 가치를 면밀히 평가하는 것이 중요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 감정가를 기준으로 주변 시세 및 예상 임대수익률을 보수적으로 분석하여 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.