나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60146 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '목암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(시내버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

주택으로서 기본적인 위생, 급배수 및 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 노폭 약 6미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-06-13)(고양동 제2일단의주택지 조성사업지구), 일단의주택단지조성사업지역(2014-09-23), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-06-13)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2023년3월29일 제39648호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.15.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60146 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 2층202호

건물명: 소노하임 고양

건축년도: 2020년

주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 5층 건물 내 2층 202호

용도: 공동주택 (다세대주택)

1.2. 면적 및 건물 정보

전용면적: 46.69㎡ (약 14.12평)

대지권 면적: 41.51㎡ (총 토지 면적 41.5088㎡)

토지 지분: 41.5088㎡ (약 12.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 226,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '목암초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 7일 접수된 안산세무서장의 압류(갑5)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이진서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(전홍규)

보증금: 194,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-25

확정일자: 2021-03-02

배당신고일자: 2023-03-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 의무 없음.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 특이사항으로, 을구 순위 1번의 주택임차권등기(2023년 3월 29일 접수, 권리자: 전홍규)에 대하여 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인으로서 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 경매 물건은 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 단지(소노하임고양)의 2020년식, 전용면적 46.69㎡ 물건이 2026년 7월 6일 180,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 226,000,000원과 비교 시, 해당 거래는 다소 낮은 가격으로 거래되었음을 알 수 있습니다. 다른 주변 다세대주택의 경우, 1991년식 36.6㎡ 물건이 50,000,000원, 1990년식 36.22㎡ 물건이 32,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 소노하임고양은 비교적 신축 건물로, 연식 있는 주변 빌라 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

4.2. 주변 전월세 시세

입력된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 내용으로, 별도의 전월세 시세 분석 자료를 제공하지 않습니다. 다만, 주변 아파트 단지 및 공동주택이 혼재하는 지역 특성상 일반적인 주택 임대 시장 상황을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 남서측 인근에 '목암초등학교'가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금 부담은 없으나, 채권양수인으로서 HUG가 제출한 확약서의 세부 내용 및 효력에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '과밀억제권역', '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)' 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 HUG의 보증금 반환채권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 경매 진행 시 가장 큰 부담으로 작용할 수 있었던 임차보증금 인수 문제가 해결된 점은 매우 긍정적입니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 소유권 이전 후 안정적인 거주 또는 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년식) 다세대주택으로 관리상태 및 주거 쾌적성이 우수함.

* HUG 관련 임차보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계 확보 가능.

* 목암초등학교 인근 위치 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 예상.

* 아파트 단지 및 근린생활시설 혼재 지역으로 생활 편의성 양호.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원이며, 동일 단지 내 유사 면적의 실거래 사례가 180,000,000원에 있었음을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. HUG의 확약으로 인수 부담이 해소된 점, 신축 건물이라는 점을 감안하여, 현 시세 및 감정가, 경매 특성을 종합적으로 고려하여 210,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.