나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60134 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-1 식사동씨제이홈타운1차 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서, 외벽 : 스톤코트 및 일부 외장타일 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조) 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 다세대주택 2개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리지역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024- 11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 공부상 2동이나 현황 건물 외벽에 105동으로 표기됨.

물건 비고

1.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.27.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.
2. 공부상 '제2동'이나, 현황 건물외벽에는 '105'로 되어있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60134 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-1 식사동씨제이홈타운1차 2동 3층302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 288,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.79㎡ (약 18.69평)

토지지분: 61.79㎡ (약 18.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.40㎡ (약 18.57평)

건물지분: 61.395㎡ (약 18.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.01.27.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

공부상 '제2동'이나, 현황 건물외벽에는 '105'로 되어있음(감정평가서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

2.3. 도로상태

동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리지역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류(징수부-32 26) 국민건강보험공단 (접수일자: 2023-05-22)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문윤성

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-26

확정일자: 2022-08-23

배당신고일자: 2024-10-16

대항력: 없음

비고: 임차권등기 말소 동의 및 대항력 포기 확약서 제출.

* 임차인: 한명희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 주택임차권 (문윤성, 285,000,000원, 말소 예정), 강제경매 (주택도시보증공사) 등이 등기되었으며, 이 중 을5 주택임차권은 말소 예정으로 확인됨. 또한, 채권 총액은 285,000,000원임.

3.4. 권리분석 종합

신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약서에 따라 임차인 문윤성(보증금 285,000,000원)은 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구 및 임차권 등기 말소에 동의한 것으로 판단됨. 이에 따라 본 경매로 인해 해당 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자는 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

4.2. 주변 시세

최근 인근 지역에서 거래된 다세대 및 연립주택의 매매가는 평당 약 1,070만원 ~ 1,370만원 수준임. 본건 감정가는 61.40㎡ (약 18.57평) 기준 평당 약 1,550만원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높은 수준으로 평가되었음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

고양국제고등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5.3. 교통시설

단지 동측으로 6미터 도로에 접하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 하자

공부상 '제2동'이나 현황 건물 외벽에 '105'로 표기되어 있어, 실제 현황과 공부상의 동 표기가 상이함. 이는 현장 확인 및 등기부 열람을 통해 교차 확인이 필요함.

6.2. 미확인 임차인

임차인 한명희의 경우 보증금, 차임, 전입일자 등의 정보가 누락되어 있으나, 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됨. 다만, 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건의 주거 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 가축사육제한구역, 군사시설보호구역 등이 존재하여 해당 법규에 따른 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 고양국제고등학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 경매 물건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기확약서를 제출함에 따라 임차인의 대항력이 소멸된다는 점임. 이는 낙찰자의 인수 부담을 크게 줄여주는 요인으로 작용함. 감정가는 288,000,000원으로, 면적 대비 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 임차인의 보증금이 감정가 수준으로 형성되어 있다는 점을 감안하면 시장 가치는 이에 준할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 소멸로 인한 인수 부담 최소화.

* 안정적인 주거 지역 내 입지 조건.

* 향후 지역 개발 또는 시장 상황 변화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원이며, 건물 면적 61.40㎡(약 18.57평) 기준 평당 약 1,550만원 수준임. 최근 인근 유사 부동산의 실거래가는 평당 약 1,070만원 ~ 1,370만원 선으로, 본건 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준에서 형성되어 있음. 임차인 문윤성의 보증금 285,000,000원이 낙찰 후 인수될 보증금 없이 소멸되는 점을 고려할 때, 본 건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있음.

현재 시세 및 권리관계, 임차인 인수 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 낙찰을 위한 합리적인 입찰가는 270,000,000원에서 288,000,000원 사이로 예상됨.

안정적인 투자를 위해 280,000,000원 을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.