나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60113 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 643-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동측 근거리에 소재하며 일대는 다세대 등의 공동주택 밀집지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용편익은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건중 4층 401호로서, 외벽: 벽돌쌓기 등. 창호: 샷시유리창.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스 개별난방설비, 위생 및 급탕설비, 주차장시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 부정형의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 도로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2026타경60113 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 643-1 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.67㎡ (약 15.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.44㎡ (약 14.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지 및 건물 개요

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 동측 근거리에 소재하며 일대는 다세대 등의 공동주택 밀집 지역입니다.

건축물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 4층 401호입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 사용승인일: 2015년 6월 15일

2. 입지조건

2.1. 교통

단지까지 차량 진출입이 자유롭습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 시설

주위는 다세대 주택이 밀집한 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

인근에 "내유초등학교"가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022년 6월 13일)

본 경매물건은 잔금 납부 시 대부분의 등기부상 권리가 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계: 392,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 서 (서진숙)

보증금: 142,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 18일

확정일자: 2021년 9월 27일

배당신고일자: 2023년 12월 1일

대항력: 없음

임차인 서진숙은 전입일보다 빠른 확정일자를 받았으나, '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, 이는 법원의 배당을 통해 보증금 우선변제를 주장하지만 낙찰자에게 대항할 권리가 없음을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 임차보증금: 0원

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

따라서 본 경매물건 취득 시 임차인 서진숙에 대한 별도의 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 다세대주택의 최근 거래가는 2026년 6월 2일에 14,300만원 (전용면적 52.17㎡), 2026년 6월 2일에 9,100만원 (전용면적 59.64㎡), 2026년 7월 1일에 10,000만원 (전용면적 54.46㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 49.44㎡이며, 가장 유사한 조건 (2015년 건축, 2026년 6월 거래)의 물건 (52.17㎡, 14,300만원)을 기준으로 시세 적용 시, 평당 약 274만원으로 산정됩니다.

이를 본 물건 면적에 적용하면 약 135,500,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

4.2. 임대/매매 현황

제공된 JSON 정보는 최근 매매 거래 정보를 포함하고 있으며, 이는 상기 시세 분석에 반영되었습니다. (참고: 제공된 JSON에서 '최근 전월세 JSON 정보'는 '최근 매매 JSON 정보'와 동일한 내용을 포함하고 있어, 해당 정보는 매매 거래로 간주하여 분석하였습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

주소: 경기도 고양시 덕양구 관산동 643-1번지 (새주소: 고골길83번길 21-14)

건축년도: 2015년 (사용승인일 2015년 6월 15일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

해당 층: 4층

면적: 전용면적 49.44㎡ (약 14.95평)

난방방식: 도시가스 개별난방

설비 내역: 위생 및 급탕 설비, 주차장 시설 등

주차: 가능

5.2. 주변 환경

본건은 다세대 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며 인근 버스정류장 이용이 편리하여 교통 여건이 보통 수준입니다.

"내유초등학교"가 근거리에 위치하여 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

주택임차권이 등기된 서진숙 임차인의 대항력 부재 및 주택도시보증공사의 관련 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만, 모든 법적 절차는 철저히 확인되어야 하며, 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

없음 (주변 시설 조사 결과 특별한 리스크 요인 발견되지 않음)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 다세대주택으로, 2015년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

권리관계가 명확하고, 인수해야 할 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

소액 투자가 가능하며, 감정가 대비 시세 이점 확보가 예상됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 적합한 물건으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

최근 2026년 6월, 7월에 유사 물건들의 거래가 활발하여 시장에서의 수요가 있음을 확인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 149,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 매매가격을 고려할 때, 본 물건의 전용면적 49.44㎡ 기준 적정 시세는 약 135,500,000원으로 추정됩니다.

따라서, 본 경매물건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)과 명도 비용, 추가적인 내부 수리비 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.