나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60068 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 640-15 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산초등학교" 북동측 인근에 위치하는 (통칭,한용주택) 제7층 제701호로서 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '일산역' 등이 소재 하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물내 제7층 제701호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방4, 거실, 주방, 욕실2, 현관 및 발코니)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) 일반상업지역,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지) 일련번호2) 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도가 '사무소'로 기재되어 있으나 현장조사 및 본건 평가전례 등을 참고한 결과 다세대주택(방4, 거실, 주방, 욕실2, 현관 및 발코니 등)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2025.2.21일자로 주택임차권(임차보증금 43,000,000원,범위 별지 도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차 연결한 선내(가)부분 약 26.44㎡, 임대차계약일자 2018.8.23, 주민등록일자 2018.9.3, 점유개시일자 2018.9.1) 표시되어 있음.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 용도가 '사무소'로 기재되어 있으나 다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60068 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 640-15 7층701호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '사무소'로 기재, 위반건축물)

건물면적: 97.76㎡ (약 29.57평)

토지면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

감정가: 314,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO (황금숙)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 소재하며, "일산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 '일산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 주택임차권(황금숙)으로, 보증금 43,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* HUANGMINGYUE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-08. 대항력 없음.

* 황금숙: 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-09-03, 확정일자 2018-09-03. 대항력 있음. (주택임차권 등기 및 강제경매 신청인)

말소기준권리는 2020년 12월 11일자 고양시의 압류입니다. 말소기준권리보다 선순위인 황금숙 임차인의 권리는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 일산동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

경의중앙선 '일산역' 역세권에 위치하여 상업 시설 접근성이 우수하며, 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

"일산초등학교"가 인접해 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수: 황금숙 임차인의 보증금 43,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

위반건축물 및 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도가 '사무소'로 기재되어 있으나 실제로는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 행정 제재로 이어질 수 있으며, 건물 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동, 일산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호합니다. 감정가는 314,000,000원입니다.

주요 분석 결과, 집합건축물대장상 용도가 '사무소'로 되어 있으나 실제 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물에 해당합니다. 또한, 대항력 있는 임차인 황금숙 씨의 보증금 43,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

8. 투자 포인트

일산역 역세권 입지로 교통 편의성 우수.

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

권리관계 및 위반건축물 등 리스크로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 건축 연도가 유사한 RICHVill(2002년식, 63.04㎡)이 2026년 6월 80,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(97.76㎡)의 시장 가치를 환산하면 약 124,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 314,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다. 이러한 시세 차이를 고려할 때, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

리스크 요인(위반건축물, 용도 불일치, 인수되는 임차 보증금 43,000,000원)을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 규칙에 따라, 추정 시장가치에서 인수 보증금을 차감하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 시장가치(JSON 분석 기반): 약 124,000,000원

인수 보증금: 43,000,000원

예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 124,000,000원 - 43,000,000원 = 81,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 81,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가를 기준으로 낙찰될 경우, 총 매수 비용은 입찰가 81,000,000원에 인수 보증금 43,000,000원을 합한 124,000,000원이 됩니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지도 등 외부 검색은 본 보고서 작성 시 제한되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.