나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60131 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 105동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "세경고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택 및 아파트가 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향지대 내 자체지반 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(연풍초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세경고등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 차현숙)로부터 2026.5.21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 고양지원 2026타경60131 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 483 동광모닝스카이아파트 105동 3층302호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 내 제3층 제302호

사용승인일: 2009년 11월 30일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 56.54㎡ (약 17.1평)

토지지분: 56.5447㎡ (약 17.1평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.932㎡ (약 25.7평)

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 210,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "세경고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택 및 아파트가 혼재된 주택지대로 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(연풍초등학교, 세경고등학교)

* 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) (외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전 이력이 확인됩니다.

* 임의경매(2016타경6572) 이력이 있습니다.

* 가압류(신한카드, 중소기업은행) 및 강제경매(주택도시보증공사)가 등기되어 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 말소기준권리는 신한카드 가압류(2025.06.13.)입니다.

* 등기부채권 총액은 384,709,084원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 차 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-11

* 대항력: 없음

* 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026.5.21.에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 등기부등본 상 주택임차권(차현숙) 또한 말소 처리되었습니다.

* 따라서 본 물건 낙찰 시 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 모든 등기부상 권리가 매각으로 인해 소멸되는 권리분석이 깔끔한 물건입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수되지 않으므로, 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 파주동광모닝스카이

* 준공: 2009년 11월 30일

* 세대수: 227세대

* 동수: 5개동

* 최고층: 15층

* 총 주차대수: 273대

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

4.2. 주변 시세 (매매/전세)

* 최근 매매 사례:

* 2026년 3월: 190,000,000원 (6층, 84.932㎡)

* 2026년 5월: 179,000,000원 (5층, 84.953㎡)

* 최근 전세 사례:

* 2026년 3월/5월: 150,000,000원 (13층/10층, 84.932㎡)

* 본건 감정가(210,000,000원) 대비 최근 실거래가(179,000,000원 ~ 190,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 단지 인근: 상권이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (예: 메가MGC커피 파주연풍삼거리점, 연풍의원 등)

5.2. 교육 시설

* 연풍초등학교, 파주중학교, 세경고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 특히, 연풍초등학교, 세경고등학교 인근은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간(2026.8.25.까지) 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 추가적인 지역 제한 사항이 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역(파주읍 연풍리)의 과거 성매매 집결지 관련 이슈가 있었으나, 최근에는 안전한 마을 만들기 사업 등으로 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

* 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 과거 이력 등을 고려하여 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리분석 측면에서 매우 안전한 물건입니다. 아파트 자체는 2009년 준공으로 연식이 있으나, 통상적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 사항이며, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 단순하고 낙찰 후 추가적인 부담이 전혀 없는 물건입니다.

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역 내 아파트입니다.

* 감정가 대비 최근 시세를 반영한 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원

* 최근 매매 시세: 179,000,000원 ~ 190,000,000원

* 최근 전세 시세: 150,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 0원

본 물건은 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 감정가보다 낮은 범위에서, 최근 매매가의 상단을 고려한 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

제안 입찰가 : 175,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.