나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60127 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 714-3 모리안5차 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 내유동 소재 '내유동문화공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모공장, 근린공원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 공동주택지대로서 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호로서 건물개황은 다음과 같습니다. 외벽: 드라이비트 마감, 일부 파벽돌타일 붙임 마감, 내벽: 벽지도배, 일부타일붙임 마감, 창호: 하이샷시 창호.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3), 욕실(2), 거실, 주방겸식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소, 말, 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지( 자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년7월5일 제92098호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.15.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 714-3번지에 위치한 모리안5차 102동 4층 401호의 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경60127(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 246,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 토지 면적은 98.82㎡(약 29.9평)이며, 건물 면적은 66.40㎡(약 20.1평)입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 덕양구 내유동에 소재한 '내유동문화공원' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 근린공원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 공동주택지대를 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. 말소기준권리는 2024년 4월 24일 접수된 하나카드의 가압류(채권액 6,590,955원)입니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권 이전(유소율, 장호윤, 이성일)이 여러 차례 있었으며, 2024년 7월 5일 접수된 박성준의 주택임차권(280,000,000원)이 을구 순위 3번에 기재되어 있습니다. 그러나 본 건은 HUG 인수조건 변경이 적용되어, 임차권자의 채권 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 5월 15일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

그 외 하나카드 가압류, 인천세무서장 및 국민건강보험공단의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정이 있습니다. 등기부채권 총액은 286,590,955원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(박성준): 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022.05.31, 확정일자 2022.05.06, 배당신고일자 2024.07.05. 대항력 없음. (HUG 조건 변경으로 말소 동의)

* 양현민: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025.11.17, 확정일자 2026.04.10, 배당신고일자 2026.04.13. 대항력 없음.

* 홍현숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.11.17. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항 : 임차인 양현민, 홍현숙의 경우 전입일자가 2025년으로 예정되어 있으며, 보증금/차임 정보가 일부 누락되거나 0원으로 기재되어 있습니다. 또한 배당신고일자도 2026년으로 예정되어 있어, 이들의 권리 관계 및 보증금/차임에 대한 정확한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. '내유동문화공원'이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 중소규모 공장이 혼재되어 있다는 점은 주거 환경에 미미한 영향을 줄 수 있으나, 특별히 심각한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 4층 건물 중 4층 401호입니다. 2017년에 사용 승인된 건물로, 내부 구성은 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방겸식당, 발코니, 현관 등으로 이루어져 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기와 옥외주차장도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택임차권이 HUG의 동의로 인해 말소될 가능성이 높아 명도 부담은 줄어들 것으로 예상되나, 양현민, 홍현숙 임차인의 경우 전입일자가 미래 시점으로 되어 있어 계약 관계 및 실제 명도 시 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 규제가 존재하여 향후 토지 이용이나 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보 불확실성: 임차인 양현민, 홍현숙의 보증금 및 차임 정보가 불확실하며, 향후 보증금 반환 및 명도 과정에서 추가적인 법적 절차나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 4,600만원입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 내부 구조와 설비는 양호한 편입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 말소 동의로 인해 권리 관계가 정리되어 명도 리스크가 크게 감소할 것으로 예상됩니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 일부 임차인의 불확실한 권리 관계는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 부담 경감: HUG의 주택임차권 말소 동의로 인해 인수되는 권리가 없어 명도에 대한 부담이 매우 적습니다.

* 지역 내 주거 가치: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 보이며, 공원 인접으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* (추가 정보 필요) 주변 개발 호재 및 교통망 확충 계획 등을 파악한다면 투자 가치가 더욱 높아질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 평형대의 인근 다세대주택 매매가는 대략 평당 1171만원에서 1368만원 수준입니다. 본건의 전용면적(66.40㎡, 약 20.1평)을 고려했을 때, 감정가(246,000,000원, 평당 약 1224만원)는 현재 시세 범위에 부합하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경으로 명도 리스크가 해소된다는 점을 감안하더라도, 임차인 양현민, 홍현숙의 보증금 미상 정보 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례의 평당 가격과 본건의 면적, 감정가, 그리고 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 제언: 입찰 전 반드시 임차인 양현민, 홍현숙의 계약 내용, 실제 점유 관계, 보증금 및 차임의 정확한 금액 등을 명확히 확인하고, 주변 부동산 시세 조사를 추가적으로 진행하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.