나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70114 [1] 경기도 의정부시 신곡동 471 건영아파트 105동 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 의정부 경전철역인 "동오역"이 소재하고 있어 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 25층 중 7층 703호로서 (건물사용승인일 : 1999.06.05) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 상하수도설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 난방설비 화재경보기, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-24)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(의정부신곡초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024,11.10~2029.11.9)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70114 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 471 건영아파트 105동 7층 703호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원

건물 전용면적: 59.80㎡ (약 18.1평)

토지 지분 면적: 19.17㎡ (약 5.8평)

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

건물 사용승인일: 1999년 6월 5일

총 층수: 25층 중 7층

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 북서측 근거리에는 의정부 경전철 "동오역"이 위치하여 전반적인 교통 여건이 무난함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 24일 접수된 애큐온저축은행 근저당 (273,600,000원).

* 총 채권액: 302,702,039원.

* 소멸주의: 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 0원에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주거 지역으로, 아파트 단지 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 주변 시설: 신곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 동오역이 근거리에 있어 교통 편의성을 제공함.

5. 생활정보

* 주거 시설: 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육 시설: 신곡초등학교 인근 위치.

* 교통 시설: 버스정류장, 동오역(경전철) 인접.

* 건물 특징: 철근콘크리트 벽식구조, 25층 중 7층, 1999년 사용승인된 아파트로, 준수한 관리 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됨.

* 주차: 아파트 단지 내 총 773대의 주차 공간 확보 (총 주차대수 773대, 지하 자동 주차 651대, 지하 옥외 주차 122대).

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1999년 사용승인된 건물로, 2026년 기준 약 27년차 경과. 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 토지이용계획: 제2종/제3종 일반주거지역, 소로/중로 접함, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (2024.11.10~2029.11.09) 등 다양한 도시계획 사항이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 고려 사항이 될 수 있음.

* 주변 시설: 신곡초등학교 인근 위치로 인해 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 아파트 자체에 대한 직접적인 제한사항은 아님. 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 분석 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 건영아파트로, 초등학교와 경전철역이 인접하여 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편임.

* 전용면적 59.80㎡의 아파트로, 최근 실거래가는 1억 8천만원대에서 1억 9천만원대로 형성되어 있으며, 감정가는 2억 1백만원임.

* 권리분석상 인수되는 권리나 보증금 부담이 없는 물건으로, 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 27년차 노후된 아파트라는 점과 토지이용계획상의 제한 사항(토지거래계약허가구역)은 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 초등학교, 역세권 인접으로 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 감정가와 최근 실거래가 추이를 비교했을 때, 합리적인 입찰을 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적(59.80㎡) 기준 최근 2026년 6월 실거래가는 19,600만원(9층), 18,900만원(19층)으로 확인됨.

* 감정가는 201,000,000원임.

* 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없는 점을 고려할 때, 시장 가치를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 가능함.

* 최근 거래 사례를 고려하여, 본 물건의 희망 입찰가는 약 195,000,000원 선으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.