나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70124 [1] 경기도 포천시 어룡동 336-16 더스타일2차 1동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡1통교차로" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 층수 : 지상 4층 건물 내 1층 소재 외벽 : 벽돌타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호)) 등임.

공부와의 차이

후첨 "내부구조도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 ㉠이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70124 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 336-16 더스타일2차 1동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 331,500,000원 (33,150만원)

토지면적: 128.00㎡ (약 38.72평)

토지지분: 128㎡

건물면적: 74.52㎡ (약 22.54평)

건물지분: 74.52㎡

건물 제시외면적: 12.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

건축물 현황:

The Style 2차 1동 건물 내 1층에 소재하며, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕으로 건축되었습니다. 해당 건물은 2023년 9월 21일 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

위치: 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡1통교차로"에서 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 농지 등이 혼재하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

말소기준권리는 2024년 7월 25일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당 (을1)입니다. 이 근저당권 금액은 276,000,000원입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑3: 심재희 명의 소유권이전2번신탁등기말소 (2024-07-25 접수)

* 갑4: 유성운 명의 소유권이전 (2024-07-25 접수, 매매)

* 을1: 한국양계축산업협동조합 근저당 (2024-07-25 접수, 금276,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 한국양계축산업협동조합 임의경매 (2026-01-19 접수, 242,429,633원) - 본건 (의정부지방법원 2026타경70124)

등기부채권 총액: 276,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

물건지 주변은 주거용 건물(다세대, 단독주택)과 더불어 근린생활시설, 공장, 창고, 농지가 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으나, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 유동인구가 특정되지 않고 지역 주민 위주의 상권으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 환경: 해당 물건은 다세대주택 단지 내에 위치하나, 인근에 공장 및 창고가 혼재하는 지역적 특성이 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 상세 편의시설 정보는 부족합니다.

교통: 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 편리함은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 존재: 공부상 면적 외에 별도의 제시외 건물(㉠)이 소재하며, 이는 매각물건에 포함됩니다. 현황 조사 및 감정평가 시 반영되었으나, 실제 명도 및 이용에 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

복합 지역 특성: 주거 지역 인근에 공장, 창고 등이 혼재하여 소음, 악취 등 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 관련 규제를 받고 있어 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 불확실성: 현재 임차인으로 기재된 인원들의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 점유 관계, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제점은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 비교적 신축인 다세대주택(2023년 사용승인)입니다. 감정가는 331,500,000원이나, 동일 건물(더스타일2차 1동)의 최근 실거래가 36,000만원 사례가 존재하여 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호한 편입니다. 다만, 제시외 건물 포함, 공장/창고 혼재 등 주변 환경, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2023년 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태 및 상품성이 우수합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 등기부상 권리들이 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 깨끗합니다.

안정적인 임대 수요: 다세대주택으로서 지역 내에서의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 331,500,000원이며, 동일 건물(더스타일2차 1동)의 가장 최근 매매 사례는 36,000만원으로 확인되었습니다. 제시된 자료와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 36,000만원 내외로 판단됩니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시세와 감정가, 그리고 경매 물건의 특성(제시외 건물 포함 등)을 감안할 때, 약 34,000만원에서 35,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 가격은 예상 범위이며, 실제 입찰 시 경매 현장의 경쟁 상황 및 추가적인 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.