나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70120 [1] 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 16층 1613호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '경의초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변을 따라 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 주를 이루는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건내 16층 1613호로서, (사용승인일 : 2016.03.14) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 하이샤시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 스프링쿨러설비, 화재경보 및 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70120 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 16층 1613호 (신주소: 경기도 의정부시 평화로 443)

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 19층 중 16층

사용승인일: 2016년 3월 14일

감정가: 63,000,000원

토지 면적: 2.58㎡ (약 0.78평)

건물 면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

주위 환경: '경의초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 노변을 따라 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 주를 이루는 노선 상가지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 전반적인 교통사정은 양호함.

도로: 본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있음.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 (신용보증기금 가압류, 2024년 7월 29일 접수)

등기부채권 총액: 101,771,766원 (신용보증기금 21,771,766원 + 서울보증보험 81,231,780원 + 의정부시 압류)

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 15일

* 확정일자: 2021년 1월 25일

* 배당신고일자: 2025년 6월 13일

* 대항력: 없음 (말소 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

1.3. 상권분석

본건은 의정부시 의정부동의 노선 상가지대에 위치하여 상업용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

'경의초등학교'가 인근에 있어 학생 및 교육 관련 수요 또한 예상됩니다.

상업지역으로 분류되어 있어 다양한 업종의 사업 영위가 가능하며, 관련 편의시설 접근성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 전철역 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 상업지대에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

주거환경: 2016년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 인수 후 조건에 변동이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 주의가 필요하나, 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

토지 이용 계획상의 제한: 중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 관련 규제나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 중심 상업지구 내에 자리한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2016년식으로 비교적 최신 건물이며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합할 것으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'과 관련된 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 및 상업지구 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

소형 평형으로 초기 투자 비용 부담이 적으며, 소액 투자로 접근하기 좋습니다.

현재 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(삼양연립, 한솔빌라 등)는 본건(승윤노블리안시티)과 주택 유형 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 유사한 도시형생활주택(오피스텔형)의 경우, 10평 내외 면적이 1억원 초중반대에 거래되는 사례가 있음을 감안해야 합니다.

본건은 17.50㎡ (약 5.30평)으로 면적이 작고, 2016년 준공된 비교적 신축입니다.

감정가 63,000,000원은 본 건의 시장 가치보다 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 안전 마진을 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

주변 지역에서 소각장 등 혐오시설에 대한 주민 반대 사례가 간헐적으로 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

추천 입찰가: 68,000,000원 ~ 78,000,000원

근거: 본건의 연식, 입지, 주변 상권 분석 등을 종합할 때, 감정가(63,000,000원)는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 안전 마진을 고려하여 감정가의 100% ~ 120% 수준으로 보수적으로 접근하되, 실제 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.