나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73895 [1] 경기도 포천시 신북면 기지리 101-6 신포천아파트 제102동 102동 제13층 제1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 포천시 신북면 신평리 소재 "신평일반산업단지" 남동측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 중소규모 공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 국도변지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 43번국도 및 신북 IC, 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제13층 제1303호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 개설된 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 통해 단지 내로 진입이 가능하며 단지 내로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기지리 101-6 :계획관리지역, 주거개발진흥지구(신포천APT), 성장관리계획구역(남부지역), 제2종지구단위계획구역(신포천APT), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지(기지리 101-6)의 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73895 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 신북면 기지리 101-6 신포천아파트 제102동 13층 1303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 70,000,000원

* 토지 면적: 31.00㎡ (약 10.25평)

* 토지 지분: 31.0008㎡ (약 10.25평)

* 건물 면적: 50.67㎡ (약 16.75평)

* 건물 지분: 50.67㎡ (약 16.75평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신포천아파트입주자대표회의 (추정)

* 공동 담보 여부: 유 (공동담보)

* 기타 특이사항: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 신북면 신평일반산업단지 남동측 인근에 위치

* 주위 환경: 아파트, 중소규모 공장, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 국도변 지대

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 43번 국도 및 신북 IC, 노선버스 정류장 소재

* 도로: 단지 북동측 노폭 약 10미터 내외 포장도로를 통해 단지 진입 가능

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등

* 공부상 지목 vs 현황: 공부상 지목 '잡종지'이나 현황 '대'로 이용 중

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2014년 10월 31일자 우리은행 근저당권 (채권액 36,960,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (말소 기준 권리보다 후순위 모든 권리는 매각으로 소멸)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 3월 30일

* 대항력: 없음

* 인수할 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부 내역 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력 다수 확인

* 말소기준권리 외, 2026년 1월 16일자 신포천아파트입주자대표회의의 강제경매 (채권액 6,642,009원) 등기 존재

* 총 채무액 (말소기준 권리 + 경매 신청 채권액): 36,960,000원 + 6,642,009원 = 43,602,009원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지를 중심으로 한 근린생활시설이 일부 존재하며, 중소규모 공장 및 산업단지와 혼재되어 있는 지역적 특성을 보입니다.

* 산업단지 영향: 신평일반산업단지가 인접하여 지역 경제에 영향을 줄 수 있으나, 주거지와의 혼재로 인한 소음, 공해 등 환경적 요인은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 43번 국도 및 신북 IC 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주변 환경: 산업단지, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로, 쾌적한 주거 환경보다는 실용적인 생활 환경에 더 적합한 것으로 보입니다.

* 아파트 정보:

* 단지명: 신포천아파트

* 건축년도: 1995년 (준공 31년차)

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 299세대

* 최고층: 15층

* 주차: 총 67대 (지상 8대, 지하 4대 - 지하 주차 대수가 매우 적은 편)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1995년 준공으로 30년 이상의 노후 아파트 단지입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있으나, 단기적인 가치 상승 동력으로는 보기 어렵습니다.

* 주변 환경: 신평일반산업단지 인근에 위치하고 있어, 공장 밀집 지역 특유의 환경적 요인(소음, 공해 등)이 단지 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

* 주차 공간 부족: 총 주차 대수 67대에 비해 세대수가 299세대이므로 세대당 주차 공간이 매우 부족합니다 (약 0.22대/세대). 이는 거주 편의성을 저해하는 요소가 될 수 있습니다.

* 개인정보: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력이 없는 점을 미루어 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 현장 확인을 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면에 위치한 신포천아파트 102동 13층 1303호(전용면적 50.67㎡)로, 감정가는 70,000,000원입니다. 본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능한 물건입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

입지적으로는 산업단지 인근에 위치하며, 국도변에 있어 차량 접근성은 양호하나, 주변 환경은 아파트와 공장, 농경지가 혼재되어 있어 쾌적함보다는 실용성에 초점을 맞춘 입지입니다. 건축 연도가 1995년으로 노후화가 진행되었고, 세대당 주차 공간이 현저히 부족하다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 다양한 규제가 존재하나, 현황 '대'로 이용 중인 점은 긍정적입니다. 최근 매매 실거래가(2026년 5월, 7월)를 볼 때 5,000만원 ~ 5,600만원 수준에서 거래가 이루어진 점과 감정가 7,000만원 사이의 간극이 존재합니다.

1.7. 투자포인트

* 안전한 권리 관계: 말소 기준 권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 명도가 깔끔할 가능성이 높습니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 실수요자 접근 가능성: 아파트 노후화에도 불구하고, 실거주 목적의 실수요자에게는 13층의 좋은 층수와 비교적 낮은 실거래가 대비 높은 감정가 간의 차이를 활용한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 주변 산업단지 및 포천시의 개발 계획에 따라 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다. (별도 조사 필요)

1.8. 예상입찰가

최근 실거래가(5,000만원 ~ 5,600만원)와 감정가(7,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 전용면적 50.67㎡, 13층이라는 점을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다. 13층이라는 층수 이점과 최근 거래 최고가(5,600만원)를 기준으로, 약 10%~20% 정도의 상승 여력을 고려하여 62,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 11.4% 할인된 금액이며, 최근 최고 실거래가 대비 약 10.7% 상승한 수준입니다. (본 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.