나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10101 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 133-23 청재 수아베 405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "서울망우초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 공동주택(아파트 등), 단독주택 등으로 형성된 지역으로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 경의중앙선 "양원역", "망우역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상7층 건물 내 제4층 제405호로서, (사용승인일 : 2020.07.31.) 외 벽: 석재 붙임 및 노출콘크리트마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(내부구조도 참조).

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 3필지 일단지의 정방형 토지로서, 공동주택 (다세대), 근린생활시설, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6~7차선 포장도로, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파 트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.),건축선(건축과 별도문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10101 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 133-23 청재 수아베 405호

* 용도: 오피스텔

* 건축일: 2020년 7월 31일

* 감정가: 143,000,000원

* 토지면적: 9.88㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "서울망우초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 경의중앙선 "양원역", "망우역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 주변 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 소유권: 최기만 → 권영만 (매매)

* 등기부상 말소기준권리: 안산세무서장 압류 (2022.03.18. 접수)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (배 ): 보증금 140,000,000원. 전입 2020-11-30, 확정 2020-11-10. (말소 예정 사항이나, 아래 물건명세서 참고사항에 따라 매수인 인수 없음).

* 압류/가압류/강제경매 다수 존재. (안산세무서, 남동세무서, 주택도시보증공사 등)

* 채권 총액: 680,000,000원.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 500,000원, 차임 700,000원. 전입 2025-05-08. 대항력 없음. (보증금 반환 예상)

* 주택도시보증공사(배 ): 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 전입 2020-11-30. 대항력 없음. (별도 확인 필요하나, 물건명세서에 따라 인수 없음 명시).

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 위치함.

* 인근에 서울망우초등학교가 있어 학군 수요와 배후 주거 수요가 존재함.

* 지하철역(양원역, 망우역)이 근거리에 있어 역세권 오피스텔로서의 잠재력을 가짐.

* 소형 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합할 것으로 보임.

* 최근 준공된 건물(2020년)로 시설 노후도가 낮음.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 접근성이 양호하며, 차량 이용도 편리함.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 서울망우초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 주거환경: 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

* 본건의 가장 큰 특징은 주요 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점임. 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수하지 않아도 된다는 것을 의미함.

* 다만, 확약서의 법적 효력 및 임의 해석의 여지가 있는지에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

* 소형 면적(18.12㎡)으로 인해 활용도가 제한적일 수 있음.

* 토지이용계획상 각종 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 위치 및 교통 접근성이 양호함.

* 가장 중요한 권리 분석상, 주요 임차인(HUG)이 대항력을 포기하여 매수인의 보증금 인수 부담이 0원이라는 점은 매우 긍정적인 요소임.

* 다만, 권리관계가 복잡하고 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 그리고 임차인의 확약서 내용에 대한 최종적인 법적 확인은 필수적임.

* 성공적인 경매 진행 시, 인수되는 권리가 없어 낮은 초기 투자 비용으로 물건을 확보할 수 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 초기 투자 비용 부담이 적음.

* 2020년 준공된 신축 건물로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 지하철 역세권(양원역, 망우역)으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소규모 사업자 대상 렌트 용이.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 143,000,000원임.

* 주요 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있음.

* 최근 주변 오피스텔 시세(18㎡ 기준 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원) 및 물건의 특징(신축, 역세권)을 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황에 따라 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

* 이는 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단한 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 확정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.