나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10137 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "일신초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 및 공공시설 등으로 형성된 지역 으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 6호선 "월곡역(동덕여대)" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2021.03.09.) 외 벽: 치장석재붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택 : 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관)으로 이용 중임. (내부구조도 참조).

설비내역

본건은 위생설비 및 급·배수설비, 개별냉난방설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 (다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고, 동촉으로 내부순환로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 . 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약 에관한허가구역 (2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12. 31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10137 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 292,000,000원

* 토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

* 건물면적: 28.37㎡ (약 8.58평)

* 건축년도: 2021년 3월 9일 사용승인

* 매각구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 종암동 소재 "일신초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 및 공공시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "월곡역(동덕여대)" 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 3일자 삼성세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 임차권: 윤성기 (보증금 249,000,000원, 전입 2021.03.26, 확정 2021.03.26)

* 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (본건 강제경매 채권자인 주택도시보증공사 포함)

* 기타 임차인 현황:

* B *: 보증금 0원, 전입 2025.08.25, 대항력 없음.

* P *: 보증금 0원, 전입 2025.08.25, 대항력 없음.

* 상기 두 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 인수 보증금: 249,000,000원 (윤성기 임차인의 보증금)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하고 있습니다.

* 일신초등학교 및 지하철 월곡역과 인접하여 기본적인 유동인구가 있으며, 주거지로서의 기능이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 신축 연도의 다세대주택은 비교적 높은 시세를 형성하고 있으며, 본 물건 또한 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하여 시세 유지 또는 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 일신초등학교가 인근에 위치하며, 동덕여자대학교 등 교육기관 접근성이 좋습니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 월곡역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 운행으로 서울 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지와 다세대주택이 어우러진 일반적인 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 중요한 리스크는 249,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 금액이므로 총 매입 비용 계산 시 반드시 고려해야 합니다.

* 권리관계의 복잡성: 다수의 압류 및 임차권 등기가 설정되어 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등에 해당하여 향후 건축 행위에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로 건물 상태는 우수합니다.

* 다만, 249,000,000원이라는 상당한 금액의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 감정가(292,000,000원)와 인수 보증금을 합한 총 예상 매입 비용은 상당히 높아질 수 있으므로, 꼼꼼한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

* 최근 실거래 사례에서 유사한 연식의 소형 다세대주택이 3억 원 수준에 거래된 점을 감안할 때, 인수 보증금을 고려한 입찰 가격 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대하기에 유리합니다.

* 입지조건: 지하철역 및 초등학교와 가까워 주거 편의성이 높습니다.

* 경쟁률 완화 가능성: 높은 인수 보증금으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 총 매입 비용을 고려한 합리적인 수준에서 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 292,000,000원입니다.

* 매수인이 인수해야 하는 보증금은 249,000,000원입니다.

* 따라서, '인수 보증금'을 제외하고 산정한 최적의 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다.

* 시장 가치 (감정가 기준) - 인수 보증금 = 292,000,000원 - 249,000,000원 = 43,000,000원

* 최근 실거래가(2021년 준공, 29.38㎡)인 300,000,000원을 기준으로 총 매입 비용을 산정하면, 입찰가 43,000,000원에 인수 보증금 249,000,000원을 더한 292,000,000원이 됩니다.

* 이는 시장 가치와 유사한 수준으로, 입찰 경쟁 상황, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 60,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.