나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10084 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 459-3 런던빌 4층 401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철7호선 사가정역 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에 지하철7호선 사가정역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건중 4층 401호로서 외 벽: 화강석 및 일부 드라이비트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임(자세한 사항은 후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기.화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 주상복합부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(면목지구중심),가축사육제한구역,대공방어협조구역(위탁 고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02 524 3146)관할),과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024.09.05)(허가필요대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간:2024.9.10~2029.9.9),토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21)(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에 관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10084 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 459-3 런던빌 4층 401호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 면적 정보

토지면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

건물면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

2.3. 건물 개요

건물명: 런던빌

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 4층 401호

준공년도: 2019년 4월 5일

건축물대장상 용도: 근린생활시설/업무시설/다세대주택 (현황 오피스텔 이용)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 사가정역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

본건 건물로의 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남서측 인근에 지하철 7호선 사가정역이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 주상복합부지로 이용 중입니다. 본건 건물 동측으로 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

4. 주변 시설

4.1. 편의 및 상업 시설

사가정역 인근 지역 특성상 다양한 상업 시설, 은행, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 주변에 다세대 주택 및 공동 주택이 많아 주거 편의 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 혐오 시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 중랑구 면목동 지역에 폐기물 중간집하장 관련 민원이 과거 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었으며, 이후 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되었습니다. 말소기준권리는 서울특별시중랑구의 압류(접수일자 2024-09-26)입니다.

5.2. 임차인 분석

* 임차인: 김예리

* 보증금: 700,000원

* 차임: 700,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위 변제 관련, 담당자 조승희)

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-10

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2024-03-12

* 대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 확인)

* 비고: 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으나, 2026. 6. 24.자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 임차인의 보증금은 매각으로 인해 인수되지 않습니다.

5.3. 권리 분석 종합

말소기준권리(서울특별시중랑구의 압류)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서, 매각으로 인하여 을구 3번의 주택임차권(조승희) 및 기타 압류, 강제경매 등은 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

6. 상권 분석

6.1. 지역 특성

본건이 소재한 면목동 지역은 사가정역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 역세권임을 활용한 오피스텔 수요와 더불어 주변 지역의 지속적인 개발 및 재정비 사업 추진 가능성도 잠재되어 있습니다.

6.2. 상업 및 업무시설 현황

사가정역 주변으로는 다양한 소규모 상업시설 및 업무시설이 발달해 있으며, 이는 직주근접을 원하는 수요층에게 매력적인 요인이 될 수 있습니다.

7. 생활 정보

7.1. 주거 편의 시설

단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 주변 지역의 공동주택 밀집으로 인한 생활 인프라가 안정적입니다.

7.2. 교통 접근성

지하철 7호선 사가정역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 이는 직장인 등에게 중요한 장점입니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구중심) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다. (단, 현재 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 일반적인 거래 제한과는 차이가 있습니다.)

8.2. 건물 이용 및 관리

감정평가서상 임대 관계 미상으로 내부 이용 상태에 대한 정확한 정보는 제한적입니다. 또한, 내부구조도가 집합건축물대장상 도면 및 탐문, 외부 관찰을 토대로 작성되었음을 참고해야 합니다.

8.3. 특이 물건 정보

HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인(이후 대항력 포기), 공동담보 등 특수 물건 정보가 있으나, 권리분석 결과 인수되는 보증금은 0원으로 정리되었습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용은 매수인에게 부담이 되지 않는 것으로 판단됩니다.

9. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 사가정역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 구조 및 설비 또한 일반적인 수준을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 지하철 7호선 사가정역 초역세권 입지

* 뛰어난 대중교통망 및 편리한 생활 인프라

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 향후 지역 개발 가능성 잠재

11. 예상 입찰가

11.1. 시세 분석

최근 주변 지역의 오피스텔 시세 및 실거래가 정보를 종합적으로 검토한 결과, 면목동 일대 유사 면적/구조의 오피스텔은 3.3㎡당 약 1,200만 원 ~ 1,500만 원 수준으로 거래되고 있습니다. (참고:). 특히 사가정역 인근의 신축 또는 준신축 오피스텔은 이보다 높은 시세를 형성하기도 합니다. 본건은 감정가가 252,000,000원이며, 면적은 33.82㎡ (약 10.23평)입니다. 이는 3.3㎡당 약 8,160,000원 수준으로, 주변 시세 대비 낮은 편으로 분석됩니다.

11.2. 적정 입찰가 산정

감정가: 252,000,000원

현 시세 고려 시, 3.3㎡당 1,200만원 적용 시 약 3.03평 * 1,200만원 = 3,636만원 (토지 지분), 10.23평 * 1,200만원 = 1억 2,276만원 (건물 지분)으로 총 1억 5,912만원 가량의 가치를 가집니다.

주변 오피스텔의 매매/임대 정보()와 본건의 입지, 건물의 상태, 인수 부담 없음 등을 고려할 때, 감정가는 주변 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본건의 잠재 가치 및 주변 시세를 고려하여 보수적으로 접근 시, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.