나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50085 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 9층씨948호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철8호선 "장지역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제9층 제씨948호로서, (사용승인:2016.09.29) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임 (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 50미터, 북측으로 노폭 약 40미터, 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,유통상업지역,제1종지구단위계획구역,도로(2014-03-20)(접합),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2017-03-31)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2024-11-01)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제2구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,유통단지<유통단지개발촉진법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25./대상자:외국인등/용도:단독,다가구,연립,다세대,아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트용도한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2026타경50085 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 9층씨948호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

220,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.91㎡ (약 1.48평)

* 토지지분: 4.91㎡ (약 1.48평)

* 건물면적: 25.73㎡ (약 7.78평)

* 건물지분: 25.73㎡ (약 7.78평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 장지역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2026년 1월 19일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(채권액 227,349,490원, 등기부상 갑구 5번)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

* 선순위 임차권:

* 임차인: 김 (한국주택금융공사)

* 보증금: 198,000,000원

* 전입일자: 2023년 7월 27일

* 확정일자: 2023년 7월 4일

* 배당신고일자: 2024년 7월 10일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 토지 별도등기:

* 물건명세서상 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'으로 기재되어 있으며, '을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨'이라는 내용이 있으나, 집합건물 등기부요약 상 을구 1번은 주택임차권으로 기재되어 있어 혼동의 여지가 있음. 따라서 해당 토지 관련 별도등기의 정확한 내용 및 인수 여부는 추가적인 권리 분석이 반드시 필요함.

3.3. 기타 등기사항

* 갑구 3번 (2016.12.13. 접수): 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (다함하비오 주식회사)

* 갑구 4번 (2020.12.29. 접수): 소유권 이전 (이용진)

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음. 또한, 토지에 대한 별도등기(구분지상권 가능성) 또한 인수 대상이 될 수 있어, 인수되는 총 채무액이 상당할 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

본 물건이 위치한 문정동 618번지 일대는 대규모 오피스텔 단지인 파크하비오가 포함된 지역으로, 주변에 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설, 지하철역 등이 밀집하여 상업 및 업무 활동이 활발한 편임. 지하철 8호선 장지역 인근으로 유동인구 유입이 용이함.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

본 물건지 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대형 산업단지 등)은 현재까지 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 17층 건물 중 9층에 위치한 오피스텔임. 2016년 9월 29일 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있음. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

지하철 8호선 장지역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 및 주변 상업시설, 공원 등을 통해 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인

등기부상 을구 1번으로 등기된 김 임차인은 전입일자(2023.07.27)가 말소기준권리(2026.01.19)보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금 198,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. 채권자의 경매 신청 채권액(227,349,490원)이 감정가(220,000,000원)보다 높아, 임차인이 보증금을 전액 변제받기 어려울 가능성이 매우 높으므로, 인수되는 보증금액을 신중히 고려해야 함.

6.2. 토지 별도등기 (구분지상권 등)

물건명세서에 언급된 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음' 및 '을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨'이라는 내용은 매우 중요한 위험 요소임. 이는 토지 사용권에 대한 제약이 발생할 수 있음을 시사하며, 해당 등기의 정확한 성격과 인수 금액을 파악하는 것이 필수적임. (등기부상 을구 1번은 주택임차권으로 명시되어 있어, 토지별도등기가 별도로 존재하거나, 주택임차권 등기가 토지에도 영향을 미치는 특수한 경우일 수 있음.)

6.3. 권리관계의 복잡성

선순위 임차권과 토지 별도등기 등 복잡한 권리관계로 인해, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 위험이 있음.

6.4. '인수 보증금 합계: 0원' 표기 관련

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분이 있으나, 이는 법원 내부의 특정 계산 방식이거나 임차인이 배당을 통해 전액 변제받을 수 있다는 전제 하에 산정된 금액일 가능성이 높음. 그러나 위에서 분석한 바와 같이, 실제로는 임차인 보증금 및 토지 관련 별도등기 인수 가능성이 매우 높으므로, 해당 표기만으로 인수 부담이 없다고 판단해서는 안 됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 지하철 장지역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있음. 또한, 단지 내 편의시설 및 주변 인프라를 고려할 때 투자 또는 실거주 목적으로 고려될 수 있음.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 198,000,000원 인수 가능성과 토지 상의 별도등기(구분지상권 가능성) 인수 위험은 매우 중대한 리스크임. 특히, 경매 채권액이 감정가를 상회하는 상황에서 임차인의 보증금 전액 변제는 어려울 가능성이 높으므로, 낙찰 시 추가로 부담해야 할 금액이 상당할 것으로 예상됨.

따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려한다면, 철저한 권리 분석(특히 토지 별도등기의 구체적인 내용 확인)과 현장 조사를 통해 인수되는 총 비용(낙찰가 + 임차인 보증금 잔액 + 기타 부담금)을 정확히 산출한 후 신중하게 접근해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 8호선 장지역과 가까워 교통이 편리하며, 이를 통해 임대 수요 확보 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

8.2. 지역 개발 잠재력

송파구 문정동 일대는 지속적인 도시 개발 및 업무 지구 활성화로 인해 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역임.

8.3. 복합 상업시설 및 편의시설

대규모 복합단지 내 오피스텔로서, 단지 내 및 주변의 다양한 상업시설, 편의시설, 녹지 공간 등을 편리하게 이용 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 5월, 본 물건과 유사한 파크하비오 단지 내 약 47~49㎡(약 14~15평) 면적의 오피스텔이 424,000,000원에서 460,000,000원에 거래되었음.

* 이를 바탕으로 환산한 제곱미터당 시세는 약 9,260,000원 수준임.

* 본 물건의 전용면적 25.73㎡(약 7.78평)에 적용 시, 순수 부동산 가치는 약 238,197,800원 (25.73㎡ * 9,260,000원/㎡)으로 추정됨.

9.2. 감정가 및 권리 부담 고려

* 본 물건의 감정가는 220,000,000원임.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(김 )의 보증금 198,000,000원 및 토지 별도등기(구분지상권 등)를 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

* '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라, 본 물건의 순수한 부동산 가치만을 기준으로 입찰가를 산정함.

9.3. 예상 입찰가 제안

* 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 복잡한 권리관계로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 순수 부동산 가치 기준으로, 200,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함.

* 중요 고지 : 이는 인수되는 임차인 보증금 및 토지 별도등기로 인한 추가적인 총 투입 비용을 제외한, 순수 부동산 가치에 대한 희망 입찰가임. 실제로는 해당 보증금 및 기타 부담금을 포함하여 총 비용이 크게 증가할 수 있음을 반드시 인지해야 함.

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