나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10093 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2026.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 4호선 "수유역", 지하철 우이신설선 "화계역" 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인:2016.06.30), 외벽: 석재 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 현황 주거용 오피스텔(방3,거실,주방,욕실,현관,다용도실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 기계식 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설 (오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(가로구역별최고높이제한구역),지구단위계획구역,소로1류(폭10m~12m)(입안)(접합),소로3류(폭8m미만)(서울특별시고시제2022-342호)(접합),소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10093 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 4층 403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 337,000,000원

* 토지면적: 19.55㎡ (약 5.92평)

* 건물면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (추정)

* 건축년도: 2016년 6월 30일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울수유초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 "수유역" 및 우이신설선 "화계역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 환경 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105446 (가압류, 주택도시보증공사, 2023.09.08). 본 권리는 말소되는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 282,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 1일

* 확정일자: 2022년 6월 10일

* 대항력: 있음

* 말소 여부 (등기부): 인수

* 본 임차인 이 은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 282,500,000원 전액 또는 일부가 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 기타 권리: 주택임차권 (이동환, 2024.08.02, 282,500,000원)은 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 위 임차인과의 동일인으로 판단됩니다. 소유권보존 (2016.07.06), 소유권이전 (2019.02.19) 등은 매각으로 소멸됩니다. 가압류 (주택도시보증공사, 2023.09.08), 압류 (서초세무서장, 2023.12.14), 강제경매 (한국주택금융공사, 2026.01.20)는 말소되는 권리입니다.

* 주의사항: 인수되는 임차보증금 282,500,000원을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 강북구 수유동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 지하철 4호선 수유역과 우이신설선 화계역이 인근에 있어 도심 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 지역 내 부동산 가치는 교통 편의성, 주변 개발 계획 등에 따라 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 철근콘크리트 구조, 지하 1층/지상 9층 건물 중 4층 403호입니다. (사용승인: 2016.06.30)

* 내부 구조: 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 다용도실로 구성되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지기, 승강기, 기계식 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 282,500,000원 인수. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이제한구역, 지구단위계획구역, 소로 접합, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 경매 시점(2026년 8월 6일 작성)과 겹치므로, 허가 요건 확인이 필요할 수 있습니다. (허가구역 지정은 일부 기간이 경과하였거나 만료 예정임.)

* 주변 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 서비스 등을 통한 추가 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 판단이 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

* 인수되는 보증금액(282,500,000원)이 감정가(337,000,000원)의 상당 부분을 차지하므로, 입찰 시 실질적인 취득 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

* 입지 및 건물 상태는 양호하나, 권리관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통의 편리성: 지하철 4호선 및 우이신설선 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 실사용 가치: 방 3개 구조의 오피스텔로, 1~2인 가구의 주거용으로 활용도가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년에 사용 승인된 건물로, 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인 이 이 보증금 282,500,000원을 인수하는 조건으로 매각됩니다.

* 따라서, 매수인의 총 실질 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 현 시세 분석은 외부 정보 검색이 제한적이므로, 감정평가액 337,000,000원을 현재 적정 시세의 기준으로 가정하여 분석합니다.

* 매수인이 감정가 수준의 총 비용으로 취득하고자 할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 337,000,000원 - 282,500,000원 = 54,500,000원

* 이는 매우 낮은 입찰가로, 해당 가격대에서 유찰될 가능성이 높으나, 경쟁자가 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁자의 수, 물건의 실질적 가치 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금으로 인해 실질적인 총 투자 금액이 높아지는 점을 반드시 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.