나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10102 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 129-82 더힐탑유앤아이 6층 601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목초등학교" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모점포 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "면목역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제6층 제601호로서, (사용승인일 2020.07.15) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지 일단의 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 "겸재로29길", 북서측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두 필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 수차례 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람. 3) 본건은 전기료 미납으로 전기공급제한이 고지되어 있는바, 경매 입찰 시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10102 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 129-82 더힐탑유앤아이 6층 601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 3억 5천 1백만원

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지지분: 20.2309㎡ (약 6.12평)

건물면적: 28.51㎡ (약 8.62평) (전용면적)

건물지분: 28.51㎡ (약 8.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 7월 15일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 점포 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 7호선 "면목역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건은 남서측으로 "겸재로29길", 북서측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 2021년 10월 22일자 안산세무서장의 압류 (갑5)입니다.

* 등기부상 권리 분석:

* 소유권보존 (2020.09.07) 및 소유권이전 (2020.11.06) 등 소유권 관련 등기가 있습니다.

* 주택임차권 (을3)으로 정성모 (보증금 3억 7천 8백만원)가 있으나, 2022년 11월 22일 말소 예정으로 대항력이 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 가압류 (2022.06.13), 화성시 및 남동세무서장의 압류 (2024.12.02, 2025.03.13), 주택도시보증공사의 강제경매 (2026.01.20) 등이 모두 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출: 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 임차인 이명호: 보증금 50만원, 차임 95만원. 2024년 11월 5일 전입하였으나, 확정일자 및 배당신고일자 미상이며 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 공동주택(다세대)/근린생활시설로도 기재되어 있습니다.

* 주변 상권: 소규모 점포가 혼재되어 있으며, 면목역 인근에 위치하여 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근(2026년 7월) 서울특별시 중랑구 면목동 385-8번지 소재 '더 중앙' 다세대 주택 매매 사례 분석 결과,

* 전용면적 26.92㎡(약 8.14평)의 경우 3억 4천 2백 80만원에 거래되었습니다 (평당 약 421만원).

* 전용면적 19.68㎡(약 5.95평)의 경우 2억 5천 8백 99만원에 거래되었습니다 (평당 약 435만원).

* 이는 2026년 건축된 신축 다세대 주택의 시세로, 본건과 유사한 신축 건물의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본건 감정가는 3억 5천 1백만원으로, 건물면적 28.51㎡(약 8.62평) 기준 평당 약 407만원으로, 주변 실거래가와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 면목초등학교가 인근에 있으며, 다양한 주거 형태와 소규모 점포, 공원 등이 혼재되어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 7호선 면목역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 면목역 주변의 상업 시설 및 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전기료 미납: 전기료 미납으로 인한 전기 공급 제한이 고지되어 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 확인의 어려움: 현장 방문 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상 현황 도면 및 외부 관찰, 주변 탐문 등에 의해 작성되었습니다. 내부 구조도가 실제와 상이할 수 있으므로 입찰 시 재확인이 필수입니다.

* 임차인 명도: 임차인 이명호는 대항력이 없으나, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 면목동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 면목역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 우수합니다. 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 전기료 미납으로 인한 공급 제한 가능성과 내부 확인의 어려움은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 주변 신축 다세대 주택의 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 보이며, 권리 관계가 명확히 정리될 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)으로 건물 상태 양호 예상.

* 지하철 7호선 면목역 도보권으로 우수한 교통 환경.

* 다세대주택 및 소규모 점포 혼재 지역으로 생활 편의시설 접근 용이.

* 권리 관계가 말소될 예정으로 명도 부담이 적을 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3억 5천 1백만원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주변 시세: 전용면적 8.14평 기준 평당 약 421만원, 5.95평 기준 평당 약 435만원.

* 본건 면적(28.51㎡, 약 8.62평) 및 감정가(3억 5천 1백만원, 평당 약 407만원)는 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 신축 건물, 역세권이라는 장점과 명확한 권리 관계를 고려할 때, 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 주변 유사 면적 물건의 최고 실거래가를 고려할 때, 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.