나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50089 [1] 서울특별시 광진구 구의동 224-35 지음스토리 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재‘동국대학교 사범대학부속 가람고등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건의 공부상 용도는 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로, 동측으로 막다른 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 구의동 224-35 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임. - 구의동 224-36 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상물건의 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기 및 주택임차권이 등재되어 있으나, 구체적인 임대관계는 미상임. - 대상물건의 현관문에 부착된 호수표시(202)는 조사일 현재 일부 파손된 상태이니 참고하시기 바람(후첨 '사진용지' 현관 부분 참조).

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 여태구)로부터 2026.07.03.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 광진구 구의동 224-35번지, 지음스토리 건물 내 2층 202호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2026타경50089 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정가는 331,000,000원입니다. 토지 면적은 18.41㎡ (약 5.57평)이며, 건물 면적은 27.96㎡ (약 8.46평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주택도시보증공사로부터 임차인 여태구에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 점이 주의사항으로 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, ‘동국대학교 사범대학부속 가람고등학교’에서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건은 남측으로 세로, 동측으로 막다른 세로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 22일에 접수된 안산세무서장의 압류(체납징세 과-티126400)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 낙찰과 동시에 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 지음베스트구의주식회사 (2020-09-07)

* 소유권 이전: 권영만 (2020-12-11)

* 주택 임차권: 여태구 (2023-01-09, 305,000,000원) - 등기부상 말소되었으나, 아래 HUG 확약서 내용 중요.

* 압류: 안산세무서장(2021-10-22), 화성시(2024-12-02), 남동세무서장(2025-03-13), 서울특별시강북구(2025-03-17), 연수구(2026-08-05) - 모두 말소 예정.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-06-13, 540,000,000원) - 말소 예정.

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (2026-01-20, 305,000,000원) - 본 경매의 개시 결정 권리.

특히, 임차인 여태구는 주택도시보증공사로부터 2026년 7월 3일에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 주택지대와 근린생활시설이 혼합된 상권입니다. 인근에 학교(가람고등학교)가 있고 주거 밀집 지역이므로, 거주 목적으로는 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 학교 및 다양한 주거 시설이 밀집해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서울시 광진구라는 입지적 특성상 대중교통 이용이 편리하고, 서울 시내 접근성이 좋습니다. 주변에는 학교 외에도 상업시설 및 주거 편의시설이 분포하고 있어 생활 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 제출된 확약서 내용이 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 임차인 여태구가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으나, HUG와의 구체적인 보증 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 물건 소재지가 다수의 도시계획 및 규제 지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 주택가에 위치한 비교적 신축(사용승인 2020.08.18.) 다세대주택입니다. 임차인이 대항력을 포기하여 낙찰자의 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, HUG와의 계약 조건 및 향후 보증 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가 3억 3천 1백만원은 해당 면적 대비 높은 편으로 볼 수 있으나, 신축 건물이라는 점과 서울 시내 입지를 고려하면 합리적인 수준일 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 광진구 내 주거지로서의 입지적 가치.

* 임차인의 대항력 포기로 인한 명도 및 보증금 부담 리스크 최소화.

* 비교적 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대 주택 실거래가는 평당 약 200만원대부터 약 5,400만원대까지 넓은 편차를 보였습니다. 그러나 이는 면적, 건축 연도, 건물의 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

특히, JSON 정보 중 "60,000" (60,000만원, 즉 6억원)에 거래된 96.15㎡(약 29.08평)의 경우 평당 약 206만원으로, 다른 거래가에 비해 낮은 편입니다. 반면, "41,000" (41,000만원, 즉 4억 1천만원)에 거래된 24.89㎡(약 7.53평)는 평당 약 544만원으로 가장 높은 시세를 보여주고 있습니다. "33,500" (33,500만원, 즉 3억 3천 5백만원)에 거래된 31.39㎡(약 9.50평)는 평당 약 352만원 수준입니다.

본건 물건의 건물 면적은 27.96㎡(약 8.46평)이며, 감정가는 331,000,000원입니다. 감정가는 평당 약 3,912만원 수준으로, JSON에서 나타난 최고 시세(평당 약 544만원)와는 큰 차이를 보입니다. 그러나, JSON 데이터는 개별 거래 사례로서 본 건물의 실제 가치를 반영하지 못할 가능성이 있습니다.

본건은 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 임차인의 대항력 부재로 인한 명도 리스크가 없다는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인의 대항력 포기라는 긍정적 요인을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 264,800,000원에서 297,900,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 JSON에서 나타난 개별 거래 사례와는 상당한 차이가 있으나, 감정가의 신뢰성과 본건의 특징을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.