나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50077 [1] 서울특별시 강동구 암사동 413 프라이어팰리스 109동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '강일중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선,8호선(명일역, 암사역사공원)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 경량철골트러스지붕 지상25층 건물 중 제15층 제1502호로서, (사용승인일: 2007.07.09) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '아파트'로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 노폭 약 25미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 프라이어팰리스 109동 15층1502호 아파트 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50077 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 413 프라이어팰리스 109동 15층1502호

* 물건 종류: 아파트

* 감정가: 1,830,000,000원 (18억 3천만원)

* 토지 면적: 53.01㎡ (약 15.9평)

* 건물 면적: 114.27㎡ (약 34.5평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (확인됨)

* 사용승인일: 2007년 7월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 25층 중 15층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '강일중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선과 8호선(명일역, 암사역사공원역)을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 '사다리형'이며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 약 25미터, 서측 약 12미터, 남서측 및 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 박광섭 (2007-09-06)

* 근저당 (말소기준권리): 중소기업은행 (2021-03-10, 1억 2천만원)

* 근저당: 에스비아이저축은행 (2022-01-14, 1억 2천만원)

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2026-01-20, 1억 2천만원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-03-12)

* 권리분석 결과: 등기부상 을16, 을17, 갑8, 갑9 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고석철

* 보증금: 840,000,000원 (8억 4천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-02

* 확정일자: 2020-10-08

* 배당신고일자: 2026-03-06

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 고석철 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라고 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 반드시 법원 문건 또는 현장 조사를 통해 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 지역 중심의 생활 상권으로 평가됩니다.

* 최근 매매 시세 (자료 기준):

* 2026년 6월 20일: 1,760,000,000원 (17억 6천만원) - 84.988㎡, 23층

* 2026년 6월 6일: 1,860,000,000원 (18억 6천만원) - 114.272㎡, 12층 (본건과 면적 유사)

* 2026년 7월 1일: 1,752,000,000원 (17억 5천2백만원) - 84.988㎡, 8층

* 최근 전월세 시세 (자료 기준):

* 2026년 6월 20일: 보증금 950,000,000원 (9억 5천만원), 월세 0원 - 114.272㎡, 2층 (본건과 면적 유사)

* 2026년 6월 18일: 보증금 70,000,000원 (7천만원), 월세 400,000원 (40만원) - 84.975㎡, 14층

* 2026년 6월 13일: 보증금 890,000,000원 (8억 9천만원), 월세 0원 - 84.949㎡, 5층

* 시세 분석: 최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 본건과 동일 면적(114.27㎡)의 12층 매물이 18.6억원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 18.3억원은 현재 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다. 전월세 시장에서는 유사 면적의 고가 보증금, 무월세 사례가 확인되어 임대 수요가 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: '프라이어팰리스' 아파트는 2007년에 준공되었으며, 총 22개 동, 1622세대로 구성된 대단지입니다. 주차는 지상 12대, 지하 35대, 전기차 충전기 지하 46대 등 총 2185대를 수용할 수 있습니다.

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 단지 인근에 강일중학교가 있으며, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 암사역사공원, 명일역 등과 가까워 여가 활동 및 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고석철 임차인이 8.4억원의 보증금으로 대항력을 보유하고 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 상반되는 부분이므로, 낙찰 시 해당 보증금을 추가로 인수해야 할 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 만약 인수 시, 실질적인 취득 비용이 크게 증가합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 및 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~26.8.25.), 매매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동의 역세권 아파트 물건으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. '프라이어팰리스'는 지역 내 인지도 있는 대단지 아파트로, 최근 시세도 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.

그러나 8.4억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 '대항력 있음'이라는 표기가 상충하므로, 법적 확인이 필수적입니다. 이 부분에 따라 예상되는 총 취득 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 군사보호구역 및 토지거래 허가구역 지정 등 일부 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선, 8호선 더블 역세권(명일역, 암사역사공원역 인근)으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 주거 선호 지역: 강동구 암사동은 전통적으로 주거 선호도가 높은 지역이며, 프라이어팰리스는 대규모 브랜드 아파트 단지로서 안정적인 가치를 유지하고 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 감정가 18.3억원은 최근 유사 면적 매매가 18.6억원과 유사한 수준으로, 시세 반영이 적절한 편입니다. (단, 임차인 인수 비용 제외 시)

* 주변 개발 계획: 강동구 지역의 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선 계획 등은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (추가 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,830,000,000원

* 최근 유사 면적 매매가 (114.27㎡): 1,860,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 고석철): 840,000,000원 (대항력 있음)

본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 임차인 현황이 상충하므로, 실제 인수 보증금 액수에 따라 낙찰 후 부담이 크게 달라집니다. 일반적으로 경매는 시세보다 저렴하게 취득하는 것을 목표로 하며, 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 8.4억원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 최근 매매가 18.6억원 기준으로 실질 취득가(18.6억 + 8.4억 = 27억)가 크게 높아지므로, 이러한 상황에서는 입찰이 부적절할 수 있습니다.

그러나 '인수 보증금 합계: 0원' 표기를 따라 낙찰자가 임차인 보증금을 추가로 인수하지 않는다고 가정하고, 감정가(18.3억원) 및 최근 실거래가(18.6억원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정한다면, 다음과 같이 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근 (감정가의 85%): 약 1,556,000,000원 (15억 5천6백만원)

* 적극적 접근 (최근 매매가 수준): 약 1,860,000,000원 (18억 6천만원)

예상 입찰가 : 16억 0천만원 ~ 18억 0천만원

주의사항 : 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 8.4억원을 추가로 인수하지 않는다는 가정 하에 산정되었습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 본건의 가장 중요한 리스크이므로, 반드시 법원 확인 및 현장 조사를 통해 명확히 규명한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.