나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3150 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산2동주민센터’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상7층 건 내 ‘모던하우스’ 제7층 제702호로서 (사용승인일 : 2020.06.26) 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 오피스텔로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택, 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1),2) 공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

물건 비고

임차인 이청연의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3150 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제7층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원

토지면적: 16.40㎡ (약 4.95평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산2동주민센터’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 주변 환경: 대체로 양호한 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 대상 물건의 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 정식 주소: 서울특별시 금천구 독산로51길 11-3 (독산동)

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023년 7월 3일)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (2020-07-10)

* 공유자전원지분전부이전 (2020-09-15)

* 주택임차권 (이청연, 2024-08-13, 금액 246,000,000원, 말소 예정)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023-07-03)

* 압류 (부평세무서장, 2023-07-20)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-12, 금액 246,000,000원)

* 압류 (금천구, 2026-06-18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 후술할 임차인 관련 조건 이행 시)

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 오규호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 없음

* 임차인: 이청연 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-20

* 배당신고일자: 2024-08-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 없음

* 비고: 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경이 적용됩니다. HUG는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.3. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 소재한 금천구 독산동은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 이용 현황: 토지는 건부지(다세대주택, 오피스텔)로 이용 중입니다.

* 근린생활시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 상권은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 탐문 및 지도 조사 결과, 대상 물건 인근에 특별히 보고되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

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1.4. 생활정보

* 건축 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상7층 건물 내 제7층 제702호로, 2020년 6월 26일 사용승인되었습니다.

* 주거 환경: 주위로 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설이 밀집해 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 노선버스정류장이 소재하며, 차량 접근도 용이하여 출퇴근 등 이동에 무리가 없는 편입니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역 (공항시설법 관련)

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법 관련)

* 과밀억제권역

* 주차환경개선지구

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21까지, 2026.12.31까지)

* 건축물 상태: 2020년 사용승인된 신축급 건물로 노후화는 적으나, 장기적으로는 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 기타: HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건부 매각 진행으로 인해 권리 관계 정리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 준신축 오피스텔로, 감정가는 246,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. HUG의 조건 하에 임차권 등기 말소가 진행되어 권리 관계가 명확한 편입니다. 주변 환경은 주거 밀집 지역으로 생활 편의성이 보통이며, 다수의 도시계획상 제한 사항이 있으나 오피스텔 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. 전반적으로 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 평가됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 건축년도가 2020년으로 비교적 신축급에 해당하여 즉각적인 리모델링이나 큰 수리가 필요 없을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 책임 하에 임차보증금 관련 문제가 정리되므로, 매수인이 인수하는 채무가 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 감정가 대비 현재 시세가 높아, 경매 절차를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 246,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 조사 결과, 본 물건(전용면적 29.90㎡, 약 9.04평)은 3.3㎡당 약 1,200만원에서 1,500만원 수준으로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 이를 환산하면 현재 시세는 약 2억 7천만원에서 3억 1천만원 범위로 추정됩니다. (9.04평 * 1,200만원 = 약 2억 7,120만원, 9.04평 * 1,500만원 = 약 3억 1,60만원)

* 감정가가 현재 시세 하한선보다 다소 낮게 책정되어 있으며, 인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안할 때, 경쟁 입찰이 치열할 것으로 예상됩니다.

* 현 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하였을 때, 보수적으로 접근하여 250,000,000원에서 275,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 1.6% ~ 11.8% 높은 수준입니다.

* 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 시장 동향, 경쟁자의 투자 성향 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.