나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3181 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 919-8 신한렉슬 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥5동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 다가구, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2017.11.29) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 6m내외 및 3m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3181 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 919-8, 신한렉슬 제2층 제203호 (신주소: 서울특별시 금천구 독산로10길 20)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2017년 11월 29일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 371,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

토지 지분: 24.847㎡ (약 7.52평)

건물면적: 41.24㎡ (약 12.48평)

건물 지분: 41.24㎡ (약 12.48평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥5동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량의 출입 또한 자유로운 편이며, 본건 북측으로는 노폭 약 6m, 동측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래 계약에 대한 허가가 필요할 수 있는 구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.), 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)으로, 등기 접수일자는 2026년 1월 14일입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매가 진행 중이며, 임차인으로 김슬기(주택도시보증공사 관련 인물로 추정)가 등재되어 있습니다.

주택임차권(을3)의 권리자는 김슬기이며, 보증금은 262,500,000원, 전입일자는 2020년 12월 18일, 확정일자는 2020년 11월 16일입니다.

중요한 점은, 임차인 김슬기의 경우 '대항력 없음'으로 명시되어 있다는 것입니다.

물건 명세서에 따르면, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 미회수액에 대해 직접적인 책임을 지지 않으며, 해당 임차권이 말소되는 것을 전제로 하므로, 매수인에게 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (다만, HUG 인수조건 변경 관련하여 세부 절차 및 최종 확정 여부 확인 필수)

3.3. 등기부 요약

소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2) 등 소유권 관련 사항이 있습니다. 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 강제경매(갑3)가 말소기준권리입니다. 압류(갑4) 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 262,500,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 인근 지역의 연립 및 빌라 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

- 2026년 5월 7일 거래: 1981년식 연립, 62.31㎡(약 18.8평), 2층, 59,000만원.

- 2026년 5월 6일 거래: 1989년식 연립, 39.48㎡(약 11.9평), 1층, 44,000만원.

- 2026년 5월 1일 거래: 2002년식 연립, 55.19㎡(약 16.7평), 3층, 28,000만원.

본건 물건인 신한렉슬은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 위에 제시된 오래된 연립주택 시세와는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 그러나 최근 신한렉슬 또는 유사 시기 준공된 인근 도시형생활주택의 실거래가를 조사한 결과, 40-45㎡ 규모의 경우 3억 6천만원에서 3억 9천만원 사이의 거래 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 3억 7천1백만원과 유사한 수준으로, 시장 가치가 적정하게 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

건물 밀집 지역으로, 소규모 상가들이 혼재하여 기본적인 상업 시설을 이용할 수 있습니다. 인근 주민센터 및 기타 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

가까운 거리에 시흥5동 주민센터가 있으며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설들이 분포하고 있습니다. (구체적인 시설 위치는 별도 확인 필요)

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 교통 및 접근성

시내버스정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

5.4. 주변 환경

특별히 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역적인 특성상 향후 개발 계획이나 지구단위계획 변경 등은 유동적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건, 특히 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 핵심입니다. 대항력 없는 임차인 조건이므로 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없으나, HUG의 보증 이행 및 채권 처리 과정, 그리고 조건 성사 여부가 최종적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있으므로, 관련 절차 및 잔액 처리에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

외국인 등 특정 주체에 대한 토지거래허가구역 지정은 매수인의 자격 요건에 따라 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 소규모주택정비 사업 구역

본건이 소규모주택정비 사업 시행 구역으로 지정되어 있는 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사하나, 이는 장기적인 관점에서 재개발이나 사업 진행 여부에 따라 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 금천구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 다만, HUG 관련 조건과 토지거래허가구역 지정 등 일부 고려해야 할 사항이 존재합니다. 이러한 조건들을 명확히 이해하고 법적 절차를 준수한다면, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 즉시 입주 또는 임대 용이.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 서울시 금천구라는 입지로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 적정 감정가 및 실거래가 시세 고려 시, 투자 메리트 예상.

9. 예상 입찰가

감정가 371,000,000원을 기준으로, 본 건의 시장 가치와 권리 관계, 그리고 경매 특유의 위험 요소를 종합적으로 고려하였습니다. 임차인의 보증금 262,500,000원은 대항력이 없고 조건부로 포기/말소되는 점을 감안하여, 매수인이 인수해야 할 보증금으로 간주하지 않았습니다.

본건의 감정가는 주변 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 소규모주택정비 사업 구역 지정 등의 특이사항으로 인한 불확실성을 고려하여, 감정가 대비 약 5~10% 할인된 금액을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 333,900,000원 ~ 352,450,000원

추천 입찰가: 345,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.